Город Бордо, его окрестности - Жиронда, да, впрочем, и сама Аквитания славятся на весь мир изумительными винами. Это юго-восток Франции: Атлантический океан, Пиренеи, река Гаронна. Именно Бордо был выбран местом общеевропейского форума исследователей и специалистов по недвижимости в 2000-м году.

Пожалуй, можно поздравить организаторов с выбором места конференции. Помимо винной индустрии, Бордо - город-порт с запоминающейся архитектурой, прекрасными окрестностями, его уроженцами были Монтень, Монтескье, Мориак.

Конференция Европейского Общества Специалистов по Недвижимости (ERES) проводилась уже в 7-й раз. Бордо принимал гостей из более чем 20 стран - от Испании до Новой Зеландии. Возникновение Общества (а вместе с ним - и его конференций) стало следствием того факта, что исследования рынка недвижимости, строительства, взаимоотношений человека и недвижимости из развлечений пытливого ума превратились в насущную необходимость. В таких исследованиях нуждаются финансовые институты, муниципалитеты, брокерские компании. Недвижимость тесно вовлечена в человеческую деятельность, и знания о ней - востребованы.

Всего в трехдневной программе было заявлено 130 докладов. Они охватывали самый широкий диапазон - от моделирования и прогнозирования процессов рынка до анализа поведения человека при работе с недвижимостью. Достаточно интересен тот факт, что научные исследования по недвижимости прошли полный цикл развития, и один из центральных докладов (Д.Фишер) был посвящен обзору основ этого вида научной деятельности, а также ее положения в ряду прочих научных дисциплин. Сравнивая с прочими науками, он, в частности, отметил уникальность требований к исследователю отрасли недвижимости. Такой исследователь должен быть и математиком, и экономистом, и психологом, в его инструментарии должны находиться самые различные методы прочих наук. Тем не менее, эти исследования обладают и рядом уникальных черт, которые невозможно найти в других отраслях научной деятельности.

Доклад д.Фишера носил название "Опасности методологического миметизма в научных исследованиях в сфере недвижимости". Миметизм - явление в природе, когда живое существо с целью маскировки полностью имитирует цветовую гамму того места, где оно обитает, скажем, бабочка напоминает цветок. Действительно, неопределенность науки о недвижимости заставляет исследователей полностью копировать методы других наук. Такой путь ведет к ряду неверных посылок, которые ложатся в основу исследовательских работ. С другой стороны, как отмечал докладчик, существует и опасность противопоставления иным наукам, своего рода - антимиметизм, что тоже не лучший путь развития направления. Где-то находится золотая середина, которую так и не удается нащупать специалистам по недвижимости. Уникальная особенность этой науки - влияние человеческого фактора, с его неопределенностью и в тоже время догматизмом, на объективную картину рынка.

Как пример можно привести доклад М.Д'Амато "Fuzzy numbers and reconciliation", где делается попытка ввести учет неопределенности данных, сообщаемых частными лицами, для проведения оценки собственности. Фаззи-переменная представляет собой комплексное число, состоящее из максимального, минимального и наиболее вероятного значения некого фактора. Т.е. оценка проводится с учетом изначальных погрешностей данных, что весьма актуально для России и др. стран с развивающимся рынком. Как результат, рыночная стоимость определяется не как наиболее вероятная ценой сделки (некая объективная величина), а как наиболее ожидаемая цена сделки (субъективная величина).

Краткий обзор тем докладов позволяет выявить основной фокус: взаимодействие денежных потоков и недвижимости. Недвижимость в развитых странах давно несет функцию сбережения и прироста капитала. Нашей стране еще предстоит освоить этот бизнес. Другой немаловажной темой была оценка недвижимости. Профессия оценщика достаточно распространена и уважаема в Европе, он работает здесь на подлинно научном уровне. Целый ряд докладов освещал отдельные аспекты оценочной деятельности. Также были популярны аспекты коммерческой недвижимости, жилищного рынка и развития жилья в целом, методологические вопросы.

Уровень исследования довольно неоднороден в представленных докладах. Есть работы, которые представляют простейшую обработку собранных данных - дескриптивная статистика, простейший регрессионный анализ. Ряд докладов представлял собой социологические опросы с комментариями. Другие работы оперировали глубокими эконометрическими методами, в то же время без особых практических выводов.

Исследованиям в сфере недвижимости в Европе придается большое значение. Существует целый ряд научных институтов, организаций, издательств, которые уделяют большое внимание кооперированию и поддержке научных работ по недвижимости. Так издательское объединение MCB University Press (Великобритания) совместно с ERES приступили к созданию Исследовательского Регистра в Интернет. Это коллектор информации о европейских исследовательских организациях и специалистах в сфере недвижимости, библиотека научных статей и прочих материалов. Проект ставит задачей создание полного информационного поля, доступного потребителю через Интернет. Не исключено, что со временем Интернет-конференции этого Регистра заменят собой конференции ERES.

Интересный доклад в этом направлении был представлен Б.Томпсоном - "Технологии связи - возникновение Интернет-зданий", где описывается развитие строительства зданий (в основном - офисных), "под ключ" оборудованных Интернет. Приведен тот факт, что за два последних года у высшего руководства компаний полностью изменилось отношение к Интернет, в 2000 году 80% из них считают изначальное оборудование офисного помещения сетью Интернет важным фактором для принятия решения - арендовать или не арендовать. Два года назад этот показатель находился вблизи нуля.

ERES (Европейское Общество Специалистов по Недвижимости) - некоммерческая организация, созданная в 1994 году с целью объединения исследователей и специалистов Европы в сфере недвижимости. На данный момент в ERES состоит около 850 членов.

Что касается исследований по недвижимости Восточной Европы, то здесь все не так развито. Работы носят, в основном, обзорный характер, что связано с большими трудностями при сборе данных. Практически во всех докладах отмечался тот факт, что рынки Восточной Европы продолжают оставаться рискованными.

В России исследования недвижимости находятся на самой начальной стадии. В основном, это статистика, поиск эмпирических закономерностей. Краткость века собственности (всего 9 лет) и недоступность данных не позволяют проводить полноценную работу, однако, российский исследователь имеет то преимущество, что может позволить себе учиться на чужих ошибках.

Впрочем, таких специалистов в нашей стране раз-два-и-обчелся. Наша страна с ее многомиллионным населением и тысячами городов на этом форуме была представлена всего одним докладом (ЦАРН). К слову сказать, Белоруссия представила три доклада, а Польша - более пяти. Возможно, все дело в укоренившейся точке зрения, что наш рынок хаотичен и непредсказуем, хотя это не так. Практически все его сектора в крупных и средних городах вполне рациональны и подчиняются строгим законам, выявить которые и есть основная задача исследователей.

Отдельной частью работы конференции были заседания правления ERES. Был заслушан отчет о деятельности Общества за прошедший год и осуществлены перевыборы руководящих должностей. Новым президентом на 2000-2001 годы был выбран Сотирис Тсолакос (Лондон), а ответственными за сектор стран Восточной Европы - Станислав Бельняк (Краков) и Николай Трифонов (Белоруссия). Следующим местом проведения конференции ERES утвержден город Аликанте (Испания).

Приложение

На конференции работа велась по след. секциям:

1. Международные инвестиции в недвижимость
2. Доходы от вложения в недвижимость
3. Анализ роли участников рынка на рынке недвижимости
4. Моделирование и прогнозирование локальных рынков недвижимости
5. Рынок офисов
6. Рынок жилья
7. Рынок и оценка недвижимости в Восточной Европе
8. Корпоративная недвижимость
9. Основы ценообразования на рынке
10. Анализ рынка
11. Услуги на рынке недвижимости
12. Оценка недвижимости
13. Субрынки жилья
14. Требования корпоративных клиентов к недвижимости
15. Ипотека
16. Планирование и строительство
17. Рынки недвижимости в Восточной Европе
18. Эконометрика и ценообразование
19. Определяющие факторы цен на жилье
20. Циклические процессы, собственность и экономика
21. Социальное строительство
22. Аспекты профессиональной оценки
23. Образование в области недвижимости
24. Недвижимость для портфолио
25. Вопросы с/х недвижимости
26. Пути развития на рынках недвижимости
27. Рынок недвижимости на региональном и городском уровне
28. Рынок недвижимости, аналитика и оценка во Франции

Если вас заинтересовала какая-либо тема, то автор готов предоставить по запросу непосредственно сами статьи на английском языке в формате pdf. E-mail для запросов - внизу.