Последний ренессанс профессии оценщика в США наблюдался в 30-х годах. 60 лет назад группа дальновидных оценщиков создала свое Общество, которое существует и по сей день. Ведущие специалисты этой отрасли в те годы разработали ряд методов объяснения своих суждений касательно стоимости, как и формы в которых эти суждения до сих пор даются клиенту. Концепция трех подходов к оценке, также как использование трех сравниваемых объектов являются базисными и поныне. 40-е годы стали точкою отсчета компьютерной эры, с этого момента компьютер стал проникать во многие отрасли, где используется обработка данных, их хранение, анализ. Некоторые индустриальные направления быстро подхватили и развили это начинание, добившись поразительных результатов, другие оказались не столь решительны. Однако и последние, в конце концов извлекли выгоду из компьютеризации. В то же время, по моему мнению, оценочная индустрия не востребовала в должной степени преимущества компьютеров и находится сейчас в трудном положении, вследствие конкуренции со стороны аудиторов, компьютерщиков, математиков, экономистов и статистиков.

Компьютеризованная массовая оценка рыночной стоимости (КМО) - дисциплина массовой оценки больших объемов недвижимости. Замечу, что массовая оценка также насчитывает около 60 лет, также как и Международное Общество Налоговых Оценщиков (The International Association of Assessing Officers). Массовая оценка задействовала КМО с 70-х годов. К сожалению, индивидуальные оценщики, создавая свою концепцию Автоматизированного Оценочного Моделирования (АОМ), просмотрели факт существования КМО. А ведь недавние системы АОМ создавались на 25 лет позже КМО. Интересно, что индивидуальные оценщики, используя свои системы АОМ, повторяют те же ошибки, что и зачинатели дела КМО в 70-х. Хотя, объединив усилия индивидуальных оценщиков и специалистов КМО, Американское Общество Оценщиков могло бы полностью удовлетворить потребности огромного числа клиентов, включая индустрию банковской ипотеки.

Компьютеризованная Массовая Оценка включает анализ рынка, применение моделей оценки и географические данные вне зависимости от того - велик или мал объем объектов оценки. Анализ данных по тысячам проведенных сделок, таблиц ставок капитализации и расходов - основание любой массовой оценки, включая АОМ. Но индивидуальный оценщик не готов корректно использовать такие методы.

В 1980 году я начал разработку системы анализа вклада местоположения в стоимость для всей недвижимости анализируемого района. Такой анализ был проверен мной и моими коллегами по КМО в Северной и Южной Америке, Европе, Африке и Азии, и в течение всех 20 лет он давал превосходный результат. Недавно я закончил создание полной системы оценки вклада местоположения для 35 тысяч округов США, понятно, что индивидуальный оценщик не в состоянии провести такую работу. Однако любой оценщик, включая меня, может использовать эту разработку для учета вклада местоположения в любом конкретном случае.

КМО анализирует поведение человека на рынке недвижимости. Эмпирически воспроизводятся его мнения и конкретные предпочтения, а затем предсказывается действие типичного покупателя или продавца, после чего результаты применяются в исследуемом случае.

Вероятно около 90% работы индивидуальный оценщик получает от финансовых институтов, которые изыскивают эти деньги в ожидании доходов от самой недвижимости. Проведя многие часы на переговорах с руководителями банков я знаю, что одна из их основных целей в XXI веке состоит в том, что бы выданный заем в течение 24 часов начал работать. Банки давно компьютеризировали свою работу. Они выдают отчет по кредиту в течение минуты. На данный момент оценщики тратят от нескольких дней до нескольких недель на процедуру оценки, которая лишь подтверждает цифру в заемных документах. Банки хотят, чтобы оценка занимала ровно столько, сколько идет выдача отчета по кредиту. Оценщики должны принять эти условия или покинуть сцену перед натиском специалистов других направлений.

В XXI веке оценка будет комбинацией математико-статистического анализа в рамках КМО, выполняемого аналитиками, и полевого исследования объекта, проводимого индивидуальным оценщиком. В этом случае оценщики будут работать в два раза эффективнее чем сейчас. Они сэкономят бездну времени, которое раньше тратилось на возню с бумагами и цифрами перед выездом на объект.

Несколько лет назад ряд талантливых специалистов и я создали Интернет-компанию, которая предоставляет систему АОМ через Интернет. Хотя на данный момент она работает лишь для пяти округов штата Северная Виржиния, я приглашаю всех ознакомится с этой системой на сайтах www.propertyvaluenow.com и www.reasa.com. Жду ваших комментариев по адресу pmoconnor@reasa.com.

Американское Общество Оценщиков может проложить пути в XXI век для оценщиков. Подход Компьютеризованной Массовой Оценки обеспечивает анализ рынка для индивидуальной оценки. Мы все работаем в области, за которую отвечает наше общество. Я предлагаю работать совместно для его блага. Мы можем обеспечить успех нашей профессии, включая специальность АОМ. Нельзя допустить развития АОМ без учета 60-летнего опыта оценки. Иначе сообщество оценщиков потеряет контроль над своим будущим.

Январь 2000г.