Земельный рынок, оценка земельный ресурсов - вопросы крайне непростые для нынешней российской ситуации. В данной рубрике мы будем публиковать различные материалы по этой теме, которые помогут читателям получить представление о проблематике.
Казне от земли - прибыток да будет!
Cеминар - дискуссия "Оценка земли и недвижимости. Методики и технологии": взгляд специалиста
Ю.Кочетков /ЦАРН/
Не так давно в октябре ГИС-ассоциация проводила свою ежегодную конференцию, и в качестве новации в рамках этой конференции прошел семинар "Оценка земли и недвижимости. Методики и технологии".
Начинание это можно только приветствовать ибо на питерском форуме по недвижимости (июнь 2000) этой теме как-то места не нашлось. А тема - чрезвычайно актуальна для текущей ситуации в России. Пришла пора государству серьезно обратить внимание на тот один из главнейших ресурсов, на котором оно восседает - на землю. И один из ключевых моментов здесь - учет и оценка земельных ресурсов. Впрочем, подробную постановку проблемы вы можете прочитать в копии рассылки Виртуального клуба Appraiser.RU
Список приглашенных крупных руководителей и чиновников приведен довольно внушителеный, однако, надо отметить, что 90% их не почтили своим присутствием семинар. Что, впрочем, ему пошло только на пользу ибо состоялся диалог специалистов и исполнителей работ. Их дискуссия затянулась аж на два часа после положенного времени.
Подробно пересказывать - что и как происходило на семинаре представляется излишним. Отметим главные моменты. На семинаре был представлен ряд методик массовой оценки земли, решавших задачу расчета налогооблагаемой базы. Понимание в необходимости базирования этого расчета на оценке рыночной пришло совсем недавно, и, хотя, данные методики не являются пионерскими (достаточно вспомнить разработки методик массовой оценки недвижимости для гг.Новгород и Тверь), они являются важным шагом на пути к цивилизованному налогообложению.
Массовая оценка земли проводилась на трех территориях - г.Дзержинск (Пермская обл.), Ярославская область и г.Волгоград. Помимо этого, представителем Росземкадастра (Нестерова О.А.) заявлено о формировании первой ценовой карты земли по субъектам РФ. Работа в Ярославской области является, по сути, пилотным проектом для углубленной массовой оценки внутри субъекта.
Важным моментом является то, что все методики, проводя кадастровую оценку земли (государственную - ГКОЗ или оценку для муниципальных задач в Волгограде), базировались на оценке рыночной стоимости с привлечение рыночных данных. Фактически, произошел отход от нормативных методов расчета налогооблагаемой базы, будь то затратный или экспертный подход.
Все три представленные методики базировались на стандартном пути массовой оценки: анализ ситуации и рынка недвижимости, сбор рыночных и статистических данных о земле и зданиях, создание методики (единичной или тиражируемой). К сожалению, представленные работы пока не продвинулись на следующие этапы: тестирование на выборке рыночных данных, разработка модулей расчета стоимости, расчет последствий, работа с налогоплательщиками и мн.др. Надеемся, что это дело недалекого будущего.
Кратко охарактеризуем работы:
Массовая оценка земли в Ярославской области.
* Проводилась Центром оценки земель ФКЦ "Земля", Росземкадастр
* Работа курировалась межведомственной комиссией и служила пилотным проектом для решения задач Государственной Кадастровой Оценки Земель (ГКОЗ)
* Включает как оценку земель поселений, так и с/х угодий
* Использовано значительное количество сделок и договоров аренды (только по Ярославлю - около 1500)
* Использовалось анкетирование экспертов с целью оценки влияния факторов на стоимость земли
* Ориентировочная стоимость ~ 100тыс.долларов.
Массовая оценка земли в г.Дзержинск
* Проводилась в рамках разработки стандартной методики для оценки городских земель РФ, Росземкадастр, Госстрой
* Непосредственный исполнитель - "Реформа", Нижн.Новгород
* Методика представляет собой комбинацию 2-х методик, прошедших тестирование при оценке земли в г.Дзержинск
* Использован как обработка рыночных данных, так и экспертный анализ влияния факторов
* Проведена кластеризация земель города
* При переходе от оценки объектов недвижимости к земельному участку применен остаточный метод
Массовая оценка земли в г.Волгоград
* Исполнитель - БКТ, Таганрог, по заказу муниципалитета г.Волгоград
* Оценивалась городская земля на основе рыночной и статистической информации
* Работа не признана специалистатми как ГКОЗ, отмечалось, что решались задачи муниципального уровня
* Ориентировочная стоимость работы - 10тыс.$
Надо отметить, что ни в одной из работ не было обоснования точности и надежности оценки, т.к. по сути тестирование на рыночных данных нигде не проводилось. Заявления о том, что оценка кажется логичной и обоснованной, или отмечаются положительные моменты перераспределения стоимости земли, конечно, не могут считаться критериями качества. Это лишь плюсы данной методики. Реальное же тестирование может основываться только на использовании рыночной информации в качестве базы для оценки точности.
Как было заявлено представителями Росземкадастра и ФКЦ "Земля" разработка подобных методик - один из основных шагов к осуществлению ГКОЗ в масштабах всей страны к 2002 году. Тем не менее, уже сейчас ясно, что к этому времени удасться провести ГКОЗ только лишь в пилотных регионах, т.к. это, не вызывает сомнения, работа на десятилетие.
Дело в том, что массовая оценка земли должна базироваться на четкую структуру земельного кадастра (в должной мере заполненого по всем факторам). Должны быть разработаны работоспособные (для данного зем.кадастра) расчетные модули, соответствующая законодательная база на всех трех уровнях (федеральный, региональный, муниципальный) и мн.мн.др.
Тем не менее, отметим, что задел сделан более чем неплохой - приняты нормативные акты, проведен конкурс методик, выбраны рыночные основы кадастровой оценки. Остается пожелать успехов в дальнейшей работе.
