Ю.Кочетков /ЦАРН/

Центр Анализа Рынков Недвижимости с декабря 1999 года ведет анализ рынка аренды коммерческих помещений в Центральном Административном Округе (ЦАО). На основе базы данных сделок и предложений ведется численный анализ и моделирование.

Магазины, в отличие от офисов, не делятся на определенные подклассы. Однако существует сходная градация: павильон (киоск) – магазин – бутик. Весьма характерным моментом на этом рынке можно считать аренду отдела в работающем магазине. В анализ вовлекались данные по аренде всех возможных случаев торговых помещений. Большинство записей в собранной базе составляли предложения.

Уже первичный анализ выявил чрезвычайную важность такого фактора как “проходное место”. В многих случаях арендатор в первую очередь интересуется именно этим фактором, рассматривая прочие как побочные. Тем не менее, существует и другой класс арендаторов которые ориентируется на иной контингент, скажем, автомобилистов или эксклюзивных покупателей. Помимо этого, почти не котируются необорудованные магазины, на них претендуют только особая часть арендаторов, готовых вкладываться в специализированное оснащение, арендуя при этом помещение на длительный срок, либо это арендаторы, намеревающиеся создать сервис в данном помещении (ремонт, салон и т.п.). В таких случаях наличие оборудования действительно не играет роли. Еще один интересный момент заключен в наличии/отсутствии подсобных помещений (подвала). Магазин, не обладающий подсобками (яркий его случай – киоск), может претендовать лишь на часть арендаторов, разгружающих продукцию с “колес” на прилавки. Ликвидность таких магазинов, тем не менее, неплохая.

Рынок аренды магазинов, пожалуй, самый динамичный. Доход магазина напрямую зависит от состояния кошельков покупателей и общих потребительских тенденций. Арендаторы при плохих делах готовы в считанные недели перепрофилировать магазин или попытаться сменить помещение. Злополучный кризис нанес чувствительный удар этому рынку. Цены аренды в пару месяцев вернулись с небес на землю, арендодатели застигнутые такой неприятностью нередко чисто по моральным соображениям замораживали сдаваемые площади в ожидании более благоприятных времен. Арендаторы начали срочно искать более перспективные виды эксплуатации арендуемых помещений. Тем не менее, именно их динамичность, предприимчивость спасла этот рынок от краха. К примеру, уже спустя год торговые площади магазинов, расположенных рядом с домом автора увеличились в полтора раза по сравнению с докризисным уровнем, в дополнение к полудюжине магазинов открылись еще один продуктовый магазин и косметический салон.

Таб.1 Распределение площадей для помещений ЦАО, предлагаемых в аренду (доля измеряется в %)

86% предлагаемых магазинов занимают первый этаж, при этом, нередко, задействуется подвал, антресоли и более высокие этажи. Предложение площадей на втором этаже и выше состоит, как правило, из отделов (частей) многоэтажных торговых центров. Т.е. всегда имеется первый этаж, также занятый под торговлю.

Как правило, арендатор не сильно озабочен состоянием предлагаемого магазина, т.к. арендодатель всегда готов оплатить расходы по требуемому ремонту. Как явствует из рис.1 около четверти магазинов требует того или иного вида ремонта. Довольно большая часть предлагаемых помещений относится к типу “евроремонт”, что, впрочем, не значит действительного выполнения всех требований состояния “евроуровень”.

Рис.3 Число предложений по магазинам в зависимости от их цены кв.м. в год.

Нетрудно заметить (рис.3), что подавляющееся большинство предложений сконцентрированы в ценовом диапазоне 200-450 $/кв.м.в год. “Хвост” дорогих помещений образуется, как правило, предложениями павильонов (киосков) в многолюдных местах. Как уже писалось в статье по офисам ЦАО, базовая цена сделки всегда меньше чем другие показатели в связи с тем, что в нее не включаются ни завышения “на торг”, ни ряд улучшений.

Таб.2 Обобщенные показатели цены аренды магазинов ЦАО в $/кв.метр в год. Рассчитано отношение цен магазинов к ценам офисов.

Сравнение ценовых показателей магазинов с офисами дает один из самых интересных результатов – цены предложений (да и сделок) магазинов выше чем цены офисов примерно в 1.5 раза. Это говорит о том, что в конкурентной борьбе за площади ЦАО магазины как вид использования имеют значительное преимущество. Однако и требования у них выше, так, не котируются площади в глубине дворов, на высоких этажах простых зданий, недооборудованные и в “глухих” местах. Плохо относятся владельцы магазинов и к ограничению профиля. В целом, происходит естественное распределение площадей, магазины – на первых этажах людных улиц, а офисы – где придется. Однако места хватает и тем, и тем в связи с превосходством спроса над предложением.

Табл.3 Список факторов объекта, учитываемых рынком, их субъективность при описании и значимость при формировании цены.

В таблице 3 приведен список факторов учитываемых при формировании листинга предложений. Отметим, что самая высокая субъективность описания у факторов “состояние” и “оборудование”. Касательно последнего, достаточным оборудованием могут посчитать и наличие витрины плюс простейшие прилавки. Очень часто этот фактор вообще не включается в описание.

Весьма важным считается фактор “проходное место”, однако его формализация крайне затруднена. Из всего списка ему в какой-то мере соответствуют факторы “расположение на проспекте”, “расстояние до метро” и “общее местоположение”. Все эти факторы чрезвычайно значимы для ценообразования. Так перемещение объекта от станции метро “Белорусская” в сторону Лесной улицы способно изменить цену аренды в 3-5 раз.

Не менее сильной является и поправка на расстояние до метро, нетрудно заметить, что ее масштаб сопоставим с общей поправкой на местоположение. Характерно, что цены предложений довольно долго “чувствуют” увеличение расстояния до метро. Зависимость, представленная на рис.4 – обобщенная. Крутизна поправки может варьироваться в зависимости от конкретной станции метро. В местах высокой плотности станций метро работает лишь начальная часть (1-7 мин.) этой кривой.

В заключении рассказа о роли местоположения отметим также, что перемещение магазина с обычной улицы во дворы меняет цену аренды в среднем на четверть. Примерно на столько же дешевеет магазин и при перемещении в подвал с первого этажа.

Что же касается состояния, то евроремонт незначительно увеличивает стоимость аренды, всего на 10% по сравнению с обычным состоянием. В свою очередь необходимость того или иного вида ремонта, в среднем, понижает цену на 20%.

Важным моментом является ограничение торгового профиля. Магазины со значимым ограничением (например, нельзя продавать продовольствие) падают в цене до 20%.

Характерно высокой ценой отмечены магазины-киоски и павильоны, цена кв.м. метра в год в них выше в на 20-40% по сравнению с обычными магазинами. Это связано тем, что практически вся общая их площадь – торговая.

Численный анализ дал следующую оценку ценности кв.м. торговой площади и площади подсобных помещений – 4:1, т.е. подавляющую часть стоимости аренды магазина арендатор выплачивает именно за торговую площадь.

В заключении отметим, что такие факторы как витрина, число и тип входов в магазин, наличие телефонной линии меняют цену аренды на считанные проценты.

4. Временной тренд

Рис.5 Ценовая динамика рынка аренды магазинов ЦАО в 1999 г.