Аренда офисов в Москве переживает не лучшие времена. Кризис чувствительно задел этот сегмент рынка недвижимости. Отток иностранных клиентов, кампания по сокращению расходов среди русских фирм, разорение их некоторой части – все это привело к тому, что даже по рыночной цене сдать офис весьма непросто, время экспозиции достигает полгода и выше в некоторых случаях. Тем не менее, рынок работает. По оценкам, в Москве арендой коммерческих объектов сейчас занимаются 60-80 лицензированных специалистов, сюда нужно еще добавить некоторое число “черных маклеров”. Число листинговых предложений офисов составляет около 4-5 сотен, включая офисы класса А.

Центр Анализа Рынков Недвижимости с декабря 1999 года ведет анализ рынка аренды коммерческих помещений в Центральном Административном Округе (ЦАО). На основе базы данных сделок и предложений ведется численный анализ и моделирование. Некоторые краткие результаты этой работы приводятся ниже. Из рассмотрения исключены офисы класса А как весьма специфический сегмент рынка аренды.

Моделирование рынка дало третью цифру – т.н. базовую ставку аренды 1 кв.м. в год, т.е. отправную цифру при расчете стоимости аренды офиса. За базовый офис принято стандартное помещение на непрестижной, но и не глухой улице, вход с улицы, 1-й этаж, в хорошем состоянии, без охраны, с возможностью парковки автотранспорта, без учета телефонов, коммунальные услуги и НДС не включены. Базовая ставка составляет 148 $/кв.метр в год. Значительная разница этой цифры и типичной цены предложения связана со следующими моментами:

• Цены предложений включают в себя, чаще всего, НДС и коммунальные платежи
• В цены предложений закладывается некоторое завышение с расчетом на процедуру торга к клиентом. Даже если указано “без торга”, реальная цена сделки выходит на 3-5% ниже
• В цене предложений учтены телефоны, зачастую также охрана и охраняемая парковка

В процессе моделирования рынка становится ясно – какие факторы реально участвуют в формировании цены аренды любого объекта, а какие, на данный момент, являются вторичными и оказывают влияние лишь в единичных случаях.

Наиболее сильной группой факторов является местоположение объекта – т.е. его расположение на престижной улице/проспекте и общее местоположение на карте ЦАО. Эти два фактора способны изменить стоимость аренды в 3-4 раза. Третий фактор этой группы - расстояние до метро, оказался незначимым. Рынок отслеживает расположение лишь непосредственно у станции метро. Возможно, этот феномен связан с тем, что решение о том – арендовать/не арендовать офис, принимают люди не пользующиеся метрополитеном.

Другим сильным фактором является состояние офиса, точнее – евроотделка. Цена таких офисов выше где-то в среднем на 25%. Интересно, что офисы требующие некоторого ремонта дешевле офисов в хорошем состоянии всего лишь на 15%. Видимо, это как раз связано с тем, что арендодатели обычно готовы приплатить этот ремонт, уменьшив или отказавшись от платы за период ремонта. Отметим высокую субъективность описания этого фактора. Один и тот же офис может быть приписан и к евроуровню и к просто хорошему состоянию, также и требование ремонта – офис можно назвать и удовлетворительным, и требующим ремонт (косметический или серьезный).

Этаж расположения офиса, в целом, не сильно влияет на цену, лишь подвалы ценятся в среднем на 16% дешевле. Практически не влияет блочная или коридорная система расположения офиса, а также то – в особняке ли он или в общем здании.

Что касается парковки и охраны, то рынок четко (изменением цены на 10-15%) выделяет случаи отсутствия возможности парковки и наличия. постоянной специализированной охраны

Прочие факторы либо не влияют на цену, либо меняют ее на считанные проценты. Либо субъективность их описания не позволяет точно определить их вклад (как в случае офисного оборудования). Интересно, что размер офиса не является значимым. Видимо, рынок уже подстроился под требования клиентов. Так, вспомним, что крупные офисы дробились на несколько мелких в период разукрупнения российских компаний после кризиса.

Помимо перечисленных в таблице факторов, существует еще одна группа – факторы условия сделки. Однозначно работающими являются факторы включения в цену НДС и коммунальных платежей. Продолжительность аренды, ее вид (вторичная-первичная) слабо влияют на цену. Интересным фактором является возможность торга. Так, если указана возможность торга в листинге, то это значит, что цена завышена в среднем на, минимальный торг значит завышение около 3-5%.

Вклад местоположения.

Цены аренды упав в 1998-м на 25-40% продолжали движение вниз до осени 1999-го. На графике относительного изменения цен хорошо видно, что минимума цены достигли к сентябрю, далее начался постепенный подъем цен (пока не более 3%), связанный, по всей видимости, либо с осенней активизацией бизнеса в Москве, либо с тем психологическим моментом, что начали расти цены на жилье (как известно, риэлторы обычно работают параллельно с несколькими рынками), а это, подспудно, заставило приподнять к зиме цены предложений.

[1] Е.А.Винокурова, “Организация торговли на рынке недвижимости: проблемы и перспективы”, Выпускная работа ВШМБ, 1998

[2] Информационное издание “Кто есть кто на рынке недвижимости 2000”