Россия - страна неписаных законов, непуганых дураков и непознанных чудес. Тот эксперимент с коммерческой недвижимостью, который имел место в начале 90-х в Москве вряд ли удастся повторить какой-либо другой стране мира.

Дикий рынок застиг москвичей подобно хищной стае адских гончих, настигающих грешные души. И началось - в доходных домах начала века застонали разламываемые стены, местных бабушек с вещами и котами распихивали по новостройкам и могилкам, стадионы переквалифицировались в базары, спортсмены - в охранники-рекетиры, а академические институты открыли доселе неизвестный источник дохода - неприметная сдача в аренду пустующих лабораторий и подвалов. А что делать? Бизнесу нужны были помещения для существования.

Но все равно - не хватало ни офисов, ни магазинов, ни девелоперов, способных решить проблемы размещения малого и среднего бизнеса. Вдобавок, на горизонте замаячили иностранцы с типично буржуйскими требованиями - чтобы ковролин, кондишн и дверь, открываемая не пинком ноги, а кнопкой секретаря. Но русский народ на выдумку хитер и придумал совершенно поразительную схему: потенциальный, но безденежный девелопер бросает клич: "а вот - кому офисы!?". С налетавших на клич бизнесменов собирали взносы за аренду еще не построенных офисов за годы вперед. Далее схема делилась на два рукава: а) подыскивался подходящий объект, и путем своеобразных торгов с подстольной передачей части денег права на него (к примеру - права аренды) частично или полностью переходили к девелоперу, после чего происходила реконструкция объекта и начиналась раздача помещений; б) на только-только начинающихся земельных аукционах приобретались права долгосрочной аренды на земельный участок, затем строился офисный комплекс (обычно т.н. класса А, под требования иностранцев), помещения которого также оставалось только распределить. Нет не иностранцам. Они - последнее звено в цепочке. Не им, а субарендаторам, которые распоряжались офисными площадями по своему усмотрению. В обоих случаях девелопер играл в беспроигрышную игру - он получал прибыль еще до начала работ. Эта прибыль определялась двумя обстоятельствами первой половины 90-х - низкими стоимостями строительства (вследствие дешевизны рабочей силы и наличия, так скажем, местных материалов, накопленных еще при социализме продаваемых или вымениваемых почти "за так") и архивысочайшей (даже по меркам Америки и Японии) стоимости аренды помещений - более 1000$ за кв.м. в год. То же самое происходило при строительстве магазинов. С промышленной недвижимостью было сложнее. Ее было и так слишком много. В то же время, требования рынка были нацелены лишь на узкий ее сегмент - склады рядом с нужной торговой точкой. Шутки шутками, а университетские однокурсники в 94-м снимали пол-бывшего туалета (6 кв.м.) рядом с Лужниками по цене 1200$ за кв.м. в год. Большую же часть остановившегося "прома" невозможно было сдать и за доллар в год. Тяжкое наследие социализма.

Тем не менее, воз потихоньку двигался. Городские власти понимали, что золотые реки явно минуют городскую казну. Однако ничего лучше не придумали, чем создать пакет своеобразных административных решений вкупе с несколькими дополнительными комитетами для управления уж если не всем процессом, то хотя бы судьбой той части объектов, о которых имелась информация. В это время возникает пресловутое деление города на три кольца - от Кремля до Садового, от Садового до Окружной жел.дороги и от Окружной до МКАД. Ставки внутри колец по местоположению не дифференцировались и отличались в разы (а то и в десятки раз) от рыночных показателей. Что немедленно создало плодородную почву для субаренды и годами кормило как расторопных первичных арендаторов, так и агентов этого рынка. Последних же было немного. Очень немного для многомиллионного города. Риэлторы в первой половине 90-х презрительно относились как к коммерческой недвижимости, так и к аренде в целом. Шел вал квартирных трансакций. А арендные дела оставались делом чаще всего самих застройщиков. Тем более, что в эти годы получила развитие схема инвестиционных контрактов, по которым после реконструкции объекта коммерческой недвижимости арендные площади делились между городом и застройщиком в оговоренной пропорции.

Однако первый кризис рынка недвижимости 1995 года заставил риэлтеров обратить взоры и на коммерческую недвижимость. А там, в первую очередь, - на арендные взаимоотношения. Сами застройщики постепенно уходили с рынка продаж прав аренды уступая место брокерам-профессионалам. Рынок становился все более и более цивилизованным, элементы хаотичности и "халявы" стали уступать место организации и деловому подходу. Впрочем, слова "организация" и "деловой подход" относились только к частной предпринимательской деятельности. Муниципалитет был вполне удовлетворен положением вещей сохранившимся с 1992 года, Москва зарабатывала на финансовых потоках кредитованных денег, но никак не на своей собственности. По крайней мере до 1999 года базы данных по коммерческим объектам в большинстве округов сохранялись на бумажных носителях, обновление носило случайный характер, сбор рыночной информации не осуществлялся. Питерский опыт 1996-1997 годов по созданию моделей рынка аренды муниципальных объектов и расчета точной рыночной стоимости не был не то что перенят, но даже не изучен подробно.

Августовский кризис 1998 года нанес сильный удар по рынку недвижимости, но отнюдь не смертельный. Рынок аренды почти мгновенно отреагировал на события т.к. многие российские компании оказались вынуждены сокращать расходы, либо вообще закрываться. Западные бизнесмены также несколько уменьшили свое присутствие на московской земле. Уже к декабрю 1998 года цены аренды упали на треть, и тенденция падения продолжала сохраняться. Крупные площади было практически невозможно сдать, не раздробив по частям. Это было связано с тем, что компании перестали арендовать их в расчете на свой рост. Возрос срок экспозиции объектов, часть арендодателей просто заморозили свои площади, не в силах смирится с необходимостью сдавать их за пол- бывшей цены. Ситуация с низкой ликвидностью, в первую очередь, офисных площадей несколько улучшилась к лету 1999-го, когда бизнес немного оправился от августовских потрясений, а число компаний возросло за счет деления крупных на мелкие. Тем не менее, в разумные сроки до сих пор (январь 2000-го) сдается незначительный процент площадей.

Что ждет рынок аренды нежилых помещений? Очередной кризис. В любой момент. Как только - так сразу. Вся наша беда - в беззащитности этого рынка перед экономическими и политическими потрясениями. Касалось бы, должна иметь место обратная ситуация: недвижимость - наиболее стабильный объект сбережения капитала. Это собственность, реальная собственность нации. И нация должна обратить пристальное внимание на то, чтобы недвижимость работала на нее. Но только не в России. Мы не слишком привыкли иметь что-то надолго, а тем более - навсегда. Рынок недвижимости в Москве с самого начала носил спекулятивный характер. Как в нормальном, деловом значении этого слова, так и в отрицательном. Покупали объект, чтобы продать его вдвое дороже, снимали площадь, чтобы ее пересдать. Строительство рассматривалось как способ нажить либо политический капитал, либо настричь по-быстрому барыш. Все это привело к тому, что у московского рынка недвижимости не оказалось подлинного рачительного хозяина, который бы заставил его работать на россиян, а не на отдельных лиц. Особенно это касается аренды. 21 век, а информация по объектам и сделкам по их аренде - скрыта и запутана, даже сами правила игры, мягко скажем, не совсем установлены.

Коммерческая недвижимость - доходная недвижимость. Ее дело - приносить доход. И стоимость коммерческого объекта пропорциональна стоимости его аренды. Это закон, на нем базируется т.н. доходный метод, по которому рассчитывается стоимость большинства коммерческих объектов на Западе. У нас все по-иному, поэтому доходный метод оценки считается самым ненадежным. Все дело в том, что стоимость аренды (буквально - аппетиты арендодателей) напрямую зависят от доходов съемщиков. И, в отличие от Запада, нет возможности выгнать несильно-платежеспособного клиента - других-то особо нет. Рынок аренды коммерческих объектов на Западе - международный, что страхует его от внутренних потрясений, у нас - снова увы. Именно поэтому новые и новые кризисы, сопровождаемы снижением числа трансакций и цен, неизбежны.

Однако, не все так плохо. Насколько может упасть стоимость аренды - настолько она может и подняться вновь. Конечно, это проблематично в ближайшее время в свете отказов в новых кредитах и оттока российских денег из рук центра. Однако следует знать один интересный факт - даже для нынешнего числа офисных работников имеющихся офисных площадей - недостаточно. Действительно, много помещений пустует, но остальные нередко набиты сотрудниками как бочки сельдями. К тому же значительный процент работников используют арендуемые и собственные квартиры в качестве рабочих площадей. То же самое касается и торговых площадей, вещевые и продовольственные рынки Лужниковского типа не смогут десятилетиями откусывать непропорционально большой сегмент, пониженное, так скажем, потребление товаров, продуктов и услуг также восстановится.

Будем надеятся на лучший исход. Когда нибудь все наладится. Но кто будет хозяином на нашей земле?