Вообще, интересная у нас страна.

В темные, мрачные времена царизма процветал в России фондовый рынок. Акции, векселя, закладные бумаги, облигации - чего только не выпускали различные типографии, начиная с ЭЗГБ (Экспедиции Заготовления Ценных Бумаг). И все это было обеспечено, да и работало на все 100 процентов. Пока в 1917-м не объявили Большой Неожиданный Дефолт всему наследию царизма. Словом, стали все те ценные бумаги ныне лишь областью коллекционирования. За акцию тогдашнюю коллекционеры платят ныне 10-25$, за вексель 10-15$ и так далее.

Кстати, красиво ценные бумаги делали - залюбуешься. У автора в коллекции такие шедевры имеются…

Ну да не о том пойдет речь в этой заметке. Речь пойдет о другом. О недвижимости как доходоприносящем имуществе. И о том, что меня как аналитика несколько удивляет.

Уже второй год (а по сути - и раньше это имело место) жилая недвижимость, особенно - новостройки, используется как инструмент прироста капитала. Занимаются этим и частные лица, и небольшие компании, и крупные "зубры". Схемы довольно просты. Первая из них - купил на "нулевом" цикле несколько квартир в новостройке, дождался госкомиссии, переуступил права за энную сумму. Вкупе с ростом цен (а он оценивается в 10-15%) можно "наварить" до 30% годовых. Вторая - стал инвестором, организовал дело, построил и распродал дом. За год-другой можно получить 20-80%. Третья схема - купил квартиры в новостройке (на любом этапе), оформил в собственность, продал на вторичном рынке. С учетом известной вилки между первичным и вторичным рынком можно выручить до 20%, причем за срок меньший года (отдельные предприниматели, будучи риэлторами, умудряются эту операцию продернуть за 3-6 мес.).

Словом, дело - прибыльное. Потому-то и захлестнул вал денег московское строительство в последние два года. Девелоперы палками отбиваются от желающих поучаствовать в доле. Более того, специалисты серьезно занялись вопросом перенаправления этих денег в региональное строительство, которое, кстати, обладает неплохим потенциалом.

Однако бывалый читатель задастся вопросом - а что за вступление какое-то странное было? Какие-то векселя, акции, царизм...

Да вот в чем дело. У инвестиций в нынешнее строительство два существенных недостатка. Первый из них - чрезвычайно неудобная система вложения и изъятия денег. Покупаешь квартиру на стадии инвестирования - изволь серьезно разобраться в теме, составить грамотный договор. Иначе рискуешь остаться с неликвидом или попасть в иное неприятное положение. Захотел реализовать - вновь подыскивай помощников, готовь бумаги, разбирайся в нюансах.

Второй недостаток - никто тебе не гарантирует, что во-первых, твой объект реально возрастет в цене, во-вторых, что его построят точно в срок. Скажем, рассчитывали на 30% вкладывая деньги на год, а стройка на квартал затянулась (сами понимаете - где живем), да оформление документов еще на квартал продлилось из-за конфликта строителей и эксплуатационщиков. Нетрудно высчитать, что это уже отнюдь не 30% годовых, а всего 20%.

Потому-то и инвестированием в недвижимость не каждый желающий заняться может. А хотят - многие и очень многие.

Словом, есть проблемы. И выход здесь - до жути простой.

Ценные бумаги.

Которые и купить легко, и продать. Которые не зависят от успеха/неуспеха конкретного проекта. Ценные бумаги может выпустить любой девелопер, любая финансово-инвестиционная компания. Чего проще, ведь обеспечение - возводимое жилье, которое уж всегда тем или иным спросом пользоваться будет.

Вот что говорит по этому поводу управляющий фонда "Недвижимость" ("Менеджмент-Центр") Роман Шемендюк.

"...ценные бумаги, обеспечивающие конкурентную доходность при умеренном риске, они будут востребованы на рынке. Обеспеченные недвижимостью ценные бумаги крупных строительных организаций, имеющих стабильный бизнес и длительную историю, таких, как, например, "Квартал 32-33", ДСК-1, "Дон-строй" и других, были бы интересны для нас."

Идея, полагаю, ясна, господа?

Капитал готов приобретать не только квартиры, но и обеспеченные ими ценные бумаги. Это гораздо удобнее и интереснее для него.

Интересно, что на Западе довольно распространен выпуск акций под обеспечение недвижимости. Иногда это помогает осуществить приобретение той же недвижимости без уплаты налога на продажу. Более того, скажем в Голландии есть специальный законодательный акт по которому если имущество компании на 85% и более состоит из недвижимости, то акции ее рассматриваются как недвижимость и к ним применяются соответствующие уложения, позволяющие осуществлять прямой залог, формирование имущественного фонда и др. на основе этих акций.

Зачем это нужно нашим девелопменту, строителям, покупателям?

Во-первых, это чрезвычайно удобная форма концентрации инвестиционного капитала. Девелопер не зависит от качества работы своего риэлторского отдела, привлекающего соинвесторов-покупателей. Опять же девелопер волен вложить эти деньги в любой проект, который ему сейчас кажется более перспективным.

Во-вторых, это прекрасная схема накопления суммы, необходимой для покупки квартиры для москвичей. Не секрет, что 90-99% наличных денег, отложенных для этого, хранятся ныне под подушкой. А так - вкладываешь в гарантированные акции, а заодно и дивиденты капают с приятной настойчивостью.

В-третьих, фондовый рынок тем и хорош, что обеспечивает прирост капитала за счет ожиданий. Скажем, строит Дон-строй три объекта в год, и хоть ты лбом бейся, но выше заложенных на них доходов не получишь в этом году, какую бы ты рекламу не накрутил. А теперь представьте, что выпустил Дон-строй акции… На сколько бы они возросли за 2001 год? Думаю, прирост мерили не в десятках, а сотнях процентов.

В четвертых, ну пора же, господа-товарищи, наш фондовый рынок поднимать из небытия. И основывать его не на мыльных пузырях, а на реально работающих проектах, на надежности и гарантиях, которые именно недвижимость и готова обеспечить.