В пресс-релизе 1-й Международной конференции "ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВА РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ" дословно было сказано следующее: "На конференции будут подведены итоги пройденного участниками рынка недвижимости России пути в период его становления и развития, дана оценка произошедшим событиям и намечены перспективы дальнейшего развития". Увы, но нужно признать, что участники не совсем следовали такой постановке задачи, рассматривая, в основном, лишь реалии текущего момента. И, если какой-то обзор прошлых лет был сделан в единичных докладах, то о прогнозах мало кто осмеливался заводить речь. Как говориться - не та страна. Конечно, эта конференция была первой, и многим приглашенным докладчикам было нелегко определиться с тем, что в принципе надо рассказывать (такое впечатление - многие доклады вообще были не выстроены ни по времени, ни по, что называется, сюжету). Тем не менее, успех конференции несомненен. Удалось собрать достаточно представительный состав участников и провести комплексный обзор состояния дел на рынке недвижимости России.

Одним из наиболее интересных докладов, представленных на конференции был доклад лидера фракции "Яблоко" Г.Явлинского. Возможно, это связано с тем, что его взгляд отличался хорошим охватом, в то время как другие докладчики нередко грешили узкой направленностью своих выступлений. Очень показательным в этом плане был доклад С.Сая (Фед.служба кадастра России) по земельной тематике, направленный исключительно на отстаивание своих ведомственных интересов.

Доклад Явлинского касался целого ряда вопросов - от макроэкономики, до конкретной работы его фракции в Думе по вопросам земельной политики. Так вопрос о земельных отношениях он рассматривает в контексте решения проблемы инфляции и экономического развития страны, отмечая, что именно земельные ресурсы могут стать опорным звеном для продвижения вперед. Также он подверг критике нынешние положения Гражданского Кодекса (ГК), обходящие проблему вовлечения земли в оборот, в то же время, отмечая, что земля должна быть именно муниципальным ресурсом, а не, скажем, региональным. Соответственно, доходы от земли и строений на ней должны идти прямо на развитие территорий, а не в общий котел. Также были отмечены проблемы права: по текущему положению ГК имущественные права владельца могут быть оспорены в течение 10 лет, что препятствует обращению инвестиционного потока на недвижимость (в год по оценкам из страны уходит 20-25 млрд.$). В итоге, добросовестный приобретатель оказывается незащищен.
В целом, "Яблоко" ставит перед собой задачи по изменению ГК, законов о ЗемКадастре и регистрации прав, налогового кодекса, а также задачи по разработке Закона о правовом зонировании.

Доклад И.Южанова (министр по антимонопольной политике и поддержке малого бизнеса) касался, в основном, проблемы образования неконкурентоспособной среды в области недвижимости и инвестиций. Так, подверглось критике текущее положение дел в предоставлении доступа к зем.участкам и др. объектам, а также порочная практика создания полукоммерческих структур под крылом иных муниципальных и региональных органов. Южанов назвал проблемным положение с монополизмом БТИ в сфере муниципальной оценки и обстановку в страховании строительства, в то же время выделив риэлторскую деятельность как самую конкурентную.

Н.Косарева (Институт экономики города) рассказала о текущих законодательных разработках в области недвижимости и инвестиций. Одним из наиболее интересных моментов следует отметить проект закона "О реализации прав на землю собственников недвижимого имущества" (на данный момент проект находится на подписи президента). В соответствие с ним юр.лица (за искл. ТСЖ) будут выкупать землю под своими объектами в размере пятикратного земельного налога, а физ.лица - получать ее бесплатно. Косарева, вслед за Явлинским, высказалась за то, чтобы оценка и налог на недвижимость был муниципальным, в то время как учет и ведение кадастра осталось прерогативой федеральных органов. В этом плане подверглась критике концепция единой кадастровой оценки, проводимой центральными министерствами.

Доклад Р.Клиффорда (World Bank) прошел под девизом "хорошего - не ждите". Он отметил, что в российскую недвижимость инвестиции не идут, как впрочем и в другие области, за исключением энергетического комплекса. Признание высокопоставленного чиновника в том, что Запад развивает лишь отрасль выкачивающую из России ресурсы наводит, конечно, на грустные размышления. Как обычно, виноватыми оказались сами русские, то ли завышающие свой рубль, то ли занижающие его. Клиффорд много времени уделил проблемам западной экономики, и на вопрос о будущем рынка недвижимости в случае общемирового кризиса ответил в том смысле, что хорошо и в России не будет. Следовательно, ждет нас стагнация рынка, падение активности покупателей и, возможно, падение цен в соответствие с тем как это все было в 1998 году. В качестве аналога, почему-то, была приведена Мексика.

Доклад И.Сая был в большой степени обзором того, что делалось его Службой в последнее время. Довольно интересной является его позиция по вопросу Зем.Кадастра: он должен идентифицировать собственника, включать в себя информацию о площадях и границах, а также информационную базу о том, что находится "над" (строения) и "под" (коммуникации, ресурсы). Сай отметил успех разработки Зем.Кадастра в Перми, Н.Новгороде, Самаре, Саратове, Таганроге. Также он назвал стандарты хорошей работы Земкомов: доведенная до конца работа, кадастровая оценка и работа с адм.границами. В конце своего выступления он критиковал концепцию единого налога на недвижимость, апеллируя, почему-то, к опыту Вел.Новгорода, где проходящий эксперимент по введению этого налога вывел из под налогообложения активные фонды предприятия. Интересно, что выступивший вскоре после этого выступления Лазаревский (РГР) отметил ряд логических неувязок в докладе Сая, в том числе неоднозначную сентенцию о том, что единый налог - удел стран, которые не хотят развивать территории. В целом, выступление Сая, как было указано выше, отличалось, что называется, ведомственной направленностью.

Одним из наиболее актуальных выступлений был доклад Г.Пирумова (ДВПСгМ), где он рассмотрел опыт работы крупного муниципального инвестиционно-строительного комплекса. Весьма показательны цифры: за 2000 год в московское жилье было вложено 11.5 млрд.рублей и построено 919 тыс. кв.м..При этом рентабельность проектов составляла от 20 до 70%. В нынешнем году также планируется интенсивное строительство (только в ЦАО Москвы - 150 тыс. кв.м., хотя реально из них ввести в этом году лишь 120 тыс. кв.м.). По опыту Куркино выяснилось, что затраты только на локальные коммуникации составляют 30-35% бюджета проекта. И это без учета подведения протяженных коммуникаций (дорог, метро, путепроводов и т.п.)

Из выступлений специалистов хотелось бы выделить два. Первое - доклад В.Пермякова (Пермь), где он вывел требования к риэлтору-продавцу новостроек:
1) Положительный имидж
2) Репутация продающей фирмы
3) Жесткая технология работы со строителями
4) Маркетинговая группа (аналитики, материалы)
5) Высокоуровневый сервис работы со всеми участниками сделки
6) Нацеленность на продажу "адреса", а не "квартиры"

Второе - яркий доклад А.Гусева (вице-президент РГР), где он обрисовал проблемы сноса и редевелопмента московских пятиэтажек. Так, его оценка затратной стоимости кв.м. земли под ними составляет около 4000$, образующихся вследствие необходимости обеспечения жильцов новым жильем. Эта цифра на порядок превышает обычную стоимость земли в городе.

К сожалению, в работе конференции не нашлось места "круглым столам" и параллельным семинарам, поэтому специалистам пришлось вести обсуждения в ресторане и холле.