Базовыми материалами, послужившим основой для анализа ситуации на рынке индивидуального домостроения в 2001 году стало "Постановление от 24 октября 2000 г. N 846 О ПРОГРАММЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ГОРОДЕ МОСКВЕ НА 2001 ГОД", а также мониторинг первичного рынка жилья А.Шкутова за январь-февраль 2001 года.

Упомянутое постановление перечисляет список объектов, запланированных на введение в 2001 году. Из них часть - чисто муниципальное жилье, которое мало оказывает влияния на исследуемый рынок. Прочие же объекты предназначены либо напрямую для коммерческой реализации, либо на рынок выходит лишь часть площадей (обычно 50% идут на социальные задачи). Из этого перечня были отобраны все нетиповые объекты и сведены в таблицу для анализа. Существенно важной графой ее является суммарная площадь, предназначенная для коммерческой реализации. Как показывает опыт, в ходе строительства доля такой площади в доме может быть пересмотрена в сторону увеличения. Тем не менее, как ориентир, это - чрезвычайно полезная информация.

Недостатком Постановления как источника информации является то, что это не более чем план. Реально вводится далеко не 100% запланированного объема. Печальный опыт прошлого года тому пример. Характерен также пересмотр строителями проектов в сторону увеличения или уменьшения вводимой площади, смена строительных площадок и т.п. Однако, относительные показатели сильно меняться не могут, это следует учитывать.

Мониторинг А.Шкутова - ценный источник информации для оценки текущего состояния рынка. Тем не менее, его недостатком является то, что он базируется на открытой рекламной информации, публикуемой риэлторами, которые не слишком щепетильно относятся к точности и актуальности публикуемых данных. Следует отметить также не стопроцентное использование всех доступных источников рекламы. Возможна такая ситуация: объект предлагается клиентам, но рекламная кампания в основных риэлторских изданиях не идет. Однако, это не может сильно смазать картину. В целом, мониторинг применялся в большей степени для оценки поступления строимых объектов на рынок.

Прежде всего, укажем планируемое число вводимых корпусов (не следует путать с уникальными объектами, так "Алые Паруса" - один объект с точки зрения потребителя, но 3 корпуса):

Распределение планируемых зданий и площадей этих зданий, выставляемых на коммерческую реализацию по округам Москвы. Для сравнения приведено распределение объектов на рынке 2000 года.

Наконец, приведем ценовые характеристики объектов сдачи 2001 года в $/кв.м., которые выставлены на рынок в первом квартале этого года. Их немного (29 корпусов), тем не менее, какая-то статистка уже имеется.

Прежде всего, бросаются в глаза два взаимосвязанных факта: резкое снижение ценовых характеристик рынка (в 2000 году: 1455$/кв.м. - среднее и 1150$/кв.м. - медиана), и не менее сильное снижение доли возводимых корпусов в ЦАО. В тоже время значительно возросла доля (в 2-6 раз) ЮВАО и ЮЗАО. Это естественный процесс, свободных строительных площадок в центре практически не осталось, чаще там ведется реконструкция зданий. Наиболее свободные зоны Москвы - южные, что и определило рост доли индивидуальных проектов в этих районах. Но, соответственно, это привело к снижению стоимостных показателей.

Впрочем, не следует говорить о падении цен на этом рынке. Дело в том, что доминирующую роль на нем играют нераспроданные проекты двух прошлых лет, которых почти на порядок больше чем новостроек 2001 года. Вдобавок на момент сдачи объектов Госкомиссии цены на новостройки нынешнего года будут выше на 10-25%. Однако, тенденция наметилась довольно определенная: поступающие предложения на рынок - недорогие объекты эконом-класса. Если эта тенденция сохраниться в течении всего года, то "подвиснут" дорогие предложения неэлитных зданий 2000 года (не выдержав конкуренции с новыми и дешевыми проектами), что может создать критическую массу для обвала этого сегмента рынка в 2002 году.

Наконец, следует обсудить и обратную тенденцию. По сложившейся традиции объекты выставляются на рынок едва ли не с рытья котлована. Так в марте, по сообщению риэлторского одной крупной инвестиционно-строительной компании, удалось за пару недель с начала продаж распродать и забронировать 36 квартир в нескольких секциях дома, в которых еще не возведено ни одного этажа.

Здания, которые вводятся в эксплуатацию в 2001 году на данный момент уже либо должны быть на этапе возведения этажей, либо - на продвинутом "нулевом" цикле, близком к началу монтажа (как известно, "нулевой" цикл - один из самых сложных и протяженных по времени в строительстве). Т.е., по идее, большая часть из заявленных 91 корпусов должна уже присутствовать на рынке. Однако этого не наблюдается. Прозвон не проявившихся вариантов дает некую пищу для размышлений: о значительной части объектов риэлторские отделы не имеют никакой информации. Следовательно, либо эти объекты не будут построены вообще (с возможность замены их на другие адреса), либо их ввод отложится на 2002 год. Вполне вероятна ситуация, когда в строй в 2001 году введется всего 50-60 корпусов.

В 2000 году на рынке присутствовало более 300 индивидуальных проектов (многие из которых имели несколько корпусов). И большая их часть вводилась в строй в этом году (или это предполагалось). В этом году на рынок, видимо, выйдет ощутимо меньшее число объектов. Эксперты, с которыми удалось побеседовать на эту тему, подтверждают этот факт и объясняют малым числом оставшихся свободных строительных площадок, а также вытеснением строительства в Подмосковье.

Следовательно квартир может и не хватить на всех желающих справить новоселье в этом году (учитывая нынешний интенсивный спрос). Однако в наш анализ не включено Подмосковье. По всей видимости, именно ему предстоит поглотить ощутимую часть новоселов, как, впрочем, и новым видам объектов - таунхаусам.

Ситуация, по всей видимости, находится в неком балансе. На данный момент, накопленный объем нераспроданных за прошлый год квартир не позволяет устанавливать высокие цены на новые объекты (конкуренция). С другой стороны высокий спрос дает перспективы другим классам жилья (таунхаусам и индивидуальным проектам Подмосковья). Наконец, акцент на дома эконом-класса тоже неслучаен. Нынешний рост цен - это рост спроса снизу и связан он с постепенным накоплением населением средств для решения квартирного вопроса. Скажем, на вторичном рынке спрос велик на недорогие квартиры. Соответственно, и на рынке индивидуальных проектов сперва будет наиболее востребовано недорогое жилье. И лишь потом придет время бизнесс-класса и элиты.

Учитывая инерционность рынка недвижимости (а особенно - рынка новостроек), можно спрогнозировать, что нынешний год будет свободен от потрясений. И если все же негативные тенденции пересилят позитивные, то кризис будет иметь место лишь 2002-2003 годах.

Остается законный вопрос - а что происходит на рынке элитного жилья. Характерно, что о нем нет ни слова ни в постановлении, ни в нашем анализе. Об этом речь в следующих статьях нашего журнала и журнала "Монолит"