Первичный рынок постепенно занимает все более и более значимое место в умах как покупателей квартир, так и риэлторов. В этой рубрике будут публиковаться материалы о том - что и как строится в Москве, какие дела происходят на рынке первичного жилья.
Первичный рынок постепенно занимает все более и более значимое место в умах как покупателей квартир, так и риэлторов. В этой рубрике будут публиковаться материалы о том - что и как строится в Москве, какие дела происходят на рынке первичного жилья. |
|
Строительство типового жилья в Москве в 2000 году оказывало значительное влияние на общий квартирный рынок города. Тем не менее, роль этого сегмента, надо отметить, падает по сравнению с прошлыми годами. И связано это с несколькими причинами. Прежде всего, ряд крупных игроков (к примеру - ДВПС) объявили о смещении своего интереса к строительству домов по индивидуальным проектам. Второй момент - значительное сокращение за последние годы числа обширных строительных площадок. В результате, новые микрорайоны с типовыми домами уходят все дальше и дальше от Москвы, где конкурируют, скорее, со вторичным рынком Подмосковья. Третий момент - непредсказуемая политика руководства строительного комплекса Москвы. Так отказ от зачетов и оптовой продажи квартир привел к повышению цен на новостройки, что сократило разницу между вторичным и первичным рынком.
Наибольшую угрозу сегменту представляют два явления: первое - рост предложения недорогих зданий по индивидуальным проектам. Обширное строительство таких объектов (точечная и поквартальная застройка) способно составить серьезную конкуренцию массовым сериям. Характерно смещение интересов риэлторов к индивидуальным домам: так в конце 2000 года отмечен значительный рост объема модульной рекламы зданий нетиповых зданий в ущерб типовым. Вторая угроза - рост рублевых цен на стройматериалы при неподвижном курсе рубля к доллару. Увеличение затрат в долларовом эквиваленте приводит к росту цен и, в результате, ликвидность объектов становиться ниже.
Тем не менее, тревогу бить рано. Положение спасают также два обстоятельства: общее снижение числа предложений по типовым сериям и рост цен на вторичном рынке вследствие возрастания спроса на квартиры в целом. Фактически, мы имеем некую равновесную ситуацию, которая позволяет продавцам квартир в типовых зданиях чувствовать себя относительно уверенно.
Ниже будет приведен декабрьский срез московского рынка квартир. Он основан на анализе базы данных по предложениям, опубликованным в журнале "Тригон" примерно за три недели. Выборка предоставлена А.Шкутовым. Ее полный объем - 1053 предложения по 189 адресам. Несомненно, она охватывает далеко не все адреса и предложения квартир на рынке, однако в значительной мере дает понять как ценообразование рынка, как и тот выбор, который предлагается покупателю. Исходная база подвергалась двум трансформациям:
1) Подвыборка-1 предложений от фирм по различным ценам. Здесь за объект (запись в базе данных) берется обычная строчка предложения. Т.е. если по данному адресу от одной фирмы продается несколько квартир по одной цене, то это считается одной записью.
2) Подвыборка-2 предложений по типовым зданиям. В этом случае учитывается только уникальный адрес. Одной записью будет предложения нескольких фирм в одном и том же доме. В качестве ориентира берется характерная цена предложения квартир в этом доме.
Первая выборка позволяет оценить влияние разных факторов на ценообразование. Вторая - сделать обзор по тому, что строится и продается в Москве из зданий типовых серий.
Число различных типовых серий, которые сейчас строятся в Москве, включая модификации, довольно велико. Тем не менее, риэлторы четко выделяют помимо основных десяти серий лишь одну модификацию - "суперсерию" П-44Т. Это связано с ее привлекательным внешним видом, наличием эркеров. В прочих случаях, довольно трудно добиться даже при прозвоне предложения - какая из модификаций, скажем, серии П-46 или КОПЭ строится в том или ином месте. Поэтому, модификации серий П-111, КОПЭ, П-46, П-44 (кроме П-44Т) рассматривались как единая серия вместе с исходным типом.
На рис.1 хорошо видно что, в основном, приходится выбирать из 4-х серий: П-44Т, П-3М, ПД-4, КОПЭ.
Доли остальных - считанные проценты. Отметим, что еще крайне невелико предложение домов специализированных серий "Призма" и "Бекерон". Лидером же является "суперсерия" П-44Т от ДСК-1. Представленное распределение может не совпадать с тем, что вообще строится или построено в последнее время в Москве, т.к. по понятным причинам в базе отсутствует муниципальное и ведомственное жилье.
Представление о том, в каких местах - какие серии строят и предлагают, дает нижеследующая таблица.
| Серия | Характерная цена местоположения, $/м2 |
| Бекерон | 460 |
| ПД-4 | 465 |
| С-111 | 524 |
| Призма | 536 |
| П-44(Т) | 572 |
| П-3М | 576 |
| П-55 | 584 |
| П-46(М) | 602 |
| КОПЭ(М) | 606 |
| П-111(М) | 679 |
Под характерной ценой понимается средняя цена всех предложений по данной серии, редуцированная на ценовой вес здания (о нем речь пойдет ниже). Последнее сделано, чтобы в более-менее чистом виде получить вклад местоположения, где в основном строится та или иная серия. Фактически, наиболее важные факторы, влияющие на цену - стоимость строительства и стоимость земли (выраженная через местоположение). Прочие факторы, которые можно собрать (высотность, продающая фирма, площади), как правило, влияют на считанные проценты.
Наиболее интересными результатами являются лидеры и аутсайдеры. То что "Бекерон" и ПД-4 характеризуются низкой цифрой понятно уже из того, что эти серии характерны для Бутово. А, как известно, этот район предлагает самые низкие цены. Более сложным случаем является лидерство с отрывом серии П-111. Серия эта довольно дешевая (т.е. невысоко ценится покупателями), но, тем не менее, здания этой серии строятся в таких местах как м.Коньково, Щукинская, Кантемировская. Впрочем, напомним, что мы работаем лишь с декабрьским срезом.
Наконец, немного об этажности. Часть проектов имеет смешанную этажность, вследствие многосекционности, однако, таких проектов немного. Конечно, на распределение предложений по этажности влияет распределение по сериям. Так лидерство семнадцатиэтажек определено тем, что такая этажность наиболее характерна для серий П-44Т и П-3М. Большая доля 22-эт. зданий - следствие того, что так строятся КОПЭ. Отметим очень скромную долю домов ниже 12 этажей - всего 17%. Это говорит о том, что понимание того, что в высотных домах лучше не жить - пока не пришло к нам.
Наконец, приведем расчет еще одного интересного показателя - ориентировочной цены предложения для некоторых районов, где имеет место разнообразие строимых зданий. В расчет брались только районы (в основном - ст.метро), на которые приходилось 5 и более объектов.
| Район (метро) | Средняя цена, $/m2 |
Число объектов |
| Южное Бутово | 404 | 32 |
| Северное Бутово | 504 | 13 |
| м.Выхино | 509 | 7 |
| Марьино | 510 | 12 |
| м.Сходненская | 548 | 9 |
| Щелковское ш. | 562 | 8 |
| На север от ВДНХ | 604 | 7 |
| м.Медведково | 620 | 6 |
| м.Калужская | 621 | 6 |
| м.Юго-Западная | 634 | 11 |
| м.Коньково | 659 | 8 |
| Мичуринский пр. | 660 | 5 |
| м.Академическая | 667 | 7 |
3а. Этаж квартиры
Начнем с небольшой таблички, один из столбцов которой еще относится к прошлой главе.
| Доля этажей, % | Доля квартир, % | |
| 1-й эт. | 5,55 | 6,53 |
| Прочие | 88,12 | 86,93 |
| Посл.эт. | 6,33 | 6,53 |
В этой таблице рассчитаны доли этажей в зданиях и доли предлагаемых квартир на этих этажах. Доля общего числа квартир должна примерно соответствовать долям этажей, за исключением первого. Дело в том, что нередко часть площадей первого этажа являются изначально нежилыми (тех.службы, магазины, сервис и пр.). Т.е. реальная доля квартир первого этажа должна быть на уровне 4-5%. И тот факт, что среди предлагаемых квартир 6.5 процентов находятся на первом этаже - говорит о невысокой их ликвидности даже при условии шестипроцентной скидки. Настолько сильно предубеждение потребителя против первого этажа. Последний этаж, видимо, неплохо расходится даже без ощутимой скидки.
Вообще, это интересный факт, но при ценообразовании фактор последнего этажа практически не работает. Что довольно серьезно отличает рынок типовых серий от "вторичного" рынка, где в среднем скидывается 2-4 процента цены. Логичное объяснение - наличие в новых сериях технического этажа под крышей. С другой стороны, на том же вторичном рынке первый этаж котируется на 3-10% дешевле, чем прочие, и 6% скидка рынка массовых серий попадает в этот диапазон.
3б. Модель ценообразования
Оценка влияния тех или иных факторов на цену учитывалась на основе регрессионного анализа в рамках простейшей мультипликативной модели:
Цена=П1*П2*…*Пi*S, где S - общая площадь квартиры, а П1…i - поправки на различные факторы.
Такая модель довольно точно описывает ценообразование рынка типовых серий. Коэффициент дисперсии COD при учете восьми факторов составляет всего 4,74%. Для сравнения - мировой стандарт моделирования жилых домов требует COD менее 10%.
Помимо фактора последнего этажа под вопросом находится также влияние фактора отделки квартиры. Так вклад этого фактора в цену по модели составляет всего десятые процента. С другой стороны, чистовая отделка стоит до 100$/кв.м., а это составляет 15-20% цены 1 кв.м. квартиры в целом. Причиной рассогласования может быть неопределенность описания фактора - что имеется в виду, когда заявляется "квартира с отделкой" и высокий процент отсутствия данных в выборке по этой позиции.
3в. Комнатность
Число комнат - один из важнейших факторов спроса. Типовые серии не дают возможность варьировать комнатность квартир (в какой-то мере серия КОПЭ здесь исключение). Оценка долей квартир с различной комнатностью осложнена тем, что около 30% предложений относятся к набору разных квартир с единой характерной ценой. Поэтому расчеты велись только по тем предложениям, которые относились к одной квартире.
| Комнат | Доля,% | Поправка |
| Одна | 22.8 | 1,018 |
| Две | 23.6 | 1,021 |
| Три | 37.6 | 1,007 |
| Четыре | 12.7 | 0,992 |
| Более 4 | 3.3 | 0,99 |
Результат довольно закономерен. На 1-2 комнатные квартиры цены кв.м. стоят немного выше, чем на многокомнатные. Связано это с сохранившимся до сих пор спросом на дешевые (по полной цене) квартиры.
3г. Местоположение
Сложившаяся в Москве традиция - классифицировать объекты по станциям метро довольно удобна для учета местоположения. Несмотря на то, что зонная поправка (по станциям метро) довольно груба, она оказалась вполне значимой и работоспособной. Во многом это связано с тем, что новостройки вблизи метро - большая редкость. Т.е. другой важный фактор - расстояние до метро, нивелируется.
Всего в декабрьской выборке представлены 49 станций метро. Все они были ранжированы по вкладу в цену объекта на основе поправки на станцию метро в рамках упомянутой модели. Средней в ряду оказалась ст.м.Калужская, от которой и велся отсчет.
Как и следовало ожидать наиболее дешевым местоположением (-25% цены) оказалось Южное Бутово. Далее идут ст.м.Бибирево /Путевой пр-д/, ст.м.Марьино, ст.м.Шоссе Энутузиастов /Плющева/ (-17-18%). Здесь располагаются самые дешевые новостройки.
Что же касается дорогих мест, то впереди, естественно, станции, что поближе к центру: ст.м.Проспект Мира /Грохольский пер./ - (+100%), ст.м.Шаболовская - (+64%), ст.м.Ул.1905 года - (+60%).
Поправки, конечно, зависят от каждого конкретного случая местоположения новостройки возле конкретной ст.метро, однако дают представление о масштабе изменения цен. Местоположение было и остается самым важным ценообразующим фактором, способным в разы изменить стоимость квартиры.
3д. Серия дома и цена
Один из наиболее интереснейших вопросов, который волнуют потребителя - какая серия лучше. Единственный точный ответ таков: новые серии лучше старых, каждая новая модернизация улучшает показатели дома. Однако межсерийное сравнение не столь однозначно. Себестоимость строительства здесь особой роли не играет, т.к. себестоимость кв.м. жилья варьируется слабо для проектов крупнопанельного жилья. Исключение составляют здания т.н. "широкого шага", которые, впрочем, редко встречаются на рынке.
С точки зрения потребителя оценка должна базироваться на двух моментах - какая комнатность требуется и что более актуально: побольше квартира, но подороже или поменьше, но подешевле. Понятно, что в каждом конкретном случае понятие "лучшая серия" и "худшая серия" будет варьироваться. Тех, кто хочет детально разобраться, мы отсылаем к статьям журнала "Купи Дом" этой осени.
Тем не менее, рынок есть рынок. В одном и том же микрорайоне дома выставляются по разным ценам. Объем выборки-1 (1053 предложения) позволяет усреднить данные и ориентировочно понять - что выставляется подороже, а что подешевле относительно других. Однако к публикуемым результатам нужно относиться осторожно в связи с сильной корреляцией фактора серии с рядом других (местоположение, характерные площади и пр.)
| Серия | Поправка |
| Призма | 1,1 |
| П-3М | 1,05 |
| П-44Т | 1,05 |
| П-111М | 1,04 |
| КОПЭ(М) | 1,03 |
| Бекерон | 1,00 |
| П-44 | 1,01 |
| П-55 | 0,98 |
| П-46 | 0,95 |
| ПД-4 | 0,93 |
Довольно понятны высокая ценность "Призмы" и П-44Т, а также невысокая - П-46 и П-55. Однако остаются вопросы по положению серий ПД-4, Бекерон, П-3М, П-44. Так низкое положение ПД-4, возможно, связано с корреляцией по местоположению (этой серией застраивается, в основном, Бутово). Другая серьезная проблема состоит в том, что модификации серий нередко указываются не точно, либо отбрасываются. Та же П-46 довольно ощутимо отличается от П-46М, но во всей базе не удалось обнаружить ни одного указания на П-46М. Из модификаций выделены лишь две - П-111М и П-44Т, что позволило им занять высокое положение. КОПЭ(М) значит, что здесь смешаны и основная серия КОПЭ, и КОПЭ-М.
В любом случае, приведенная таблица показывает основные тенденции соотношения спрос/предложение на конец 2000 года и не более. Изменение структуры строительства может привести к изменению и ранжирования.
3е. Площади
Наконец, приведем еще одну интересную зависимость. В ходе моделирования было выявлено существование зависимости цены кв.м. квартиры от ее общей площади (при учете также поправки на комнатность). Как видно на графике, поправка на общую площадь для обычного диапазона площадей при фиксированом числе комнат - невелика. Так, однокомнатные квартиры варьируются в диапазоне 35-82 кв.м., и влияние этой поправки составляет всего два процента. Однако более важен не количественный результат (использовалась аппроксимация многочленом второй степени), а качественный - то, что с увеличением площади цена кв.м. падает. На языке риэлторов это значит, что более крупные квартиры менее ликвидны. А это, в свою очередь, свидетельствует о том, что имеющийся спрос на квартиры большой площади ориентирован, скорее всего, не на типовое жилье, а на индивидуальные строительные проекты.
Рынок квартир типовых зданий - один из наиболее сформировавшихся и устойчивых рынков жилья Москвы. Он рационален и логичен. На декабрь 2000 года он предлагает жилье потребителю по конкурентоспособным ценам (в сравнении со вторичным рынком и рынком индивидуальных проектов), застройщики заявляют об успешном сбыте большинства квартир задолго до заселения зданий. Основная схема продажи - через поверенных риэлторов за наличные средства. Схемы рассрочки - редки, в лучшем случае - несколько месяцев, пока идет строительство дома. Ряд застройщиков применяет различные схемы кредитования (к примеру, через ссудно-сберегательные кассы).
Возврат к системе взаимозачетов и оптовой продажи новостроек может в 2001 году дать очередной выброс дешевых квартир на этом рынке, однако при условии снижающегося предложения это вряд ли вызовет общее снижение цен. Наоборот, эксперты прогнозируют дальнейший рост долларовых цен вследствие увеличения расходов на строительство, а также вследствие стабильности спроса при уменьшающемся предложении. В любом случае, происходит постепенное сближение цен первичного и вторичного рынка, которые ощутимо разошлись между собой после кризиса 1998 года.
| Комбинат | Типовая серия |
| ДСК-1 | П-44, П-44М, П-44Т |
| ДСК-2 | КОПЭ, КОПЭ-М |
| ДСК-3 | П-3, П-3М |
| ДСК-4 | ПД-4, П-46, П-46М |
| МСМ-5 | П-44Т, КОПЭ, П-ЗМ, С-111М |
| СУ-6 | П-44, КОПЭ |