Обратимся к ценам. Есть две характерные цены кв.метра для наших зданий: средняя цена по всей базе - 1455$/кв.м. и наиболее характерная цена (медиана) - 1150$/кв.м. 30%-е различие этих цифр говорит от существовании минимум двух групп (субрынков): обычные индивидуальные проекты и действительно элитные, дорогие проекты, наличие которых смещает средний показатель. В последующих частях подробнее остановимся на ценовых аспектах. Пока лишь отметим, что "хвост" дорогих квартир, который четко виден на графике - типичная особенность выборок по недвижимости, которая делает несколько некорректным рассмотрение только среднего показателя цены.

Рис.1. Распределение проектов зданий по ценам кв.м.

Теперь немного о том - где строят. Как видно из диаграммы - самым популярным районом является Центральный округ Москвы (ЦАО). 43% всех проектов относится к нему. Справедливости ради добавим, что доля квартир ЦАО меньше, т.к. в центре не строят высоких башен и размашистых корпусов. На 2-м и 3-м местах - Западный и Северо-Западный округа. Что ж, это самая дорогая земля в Москве и такое распределение вполне естественно. Юг и Восток - зоны массовых, более дешевых проектов.

Рис.2. Распределение зданий по округам Москвы

Применяемых технологий не так уж и много. Редко-редко строят панельную конструкцию и обкладывают кирпичом (а-ля П-44Т). Бывает, что используют и пенобетон. Но законодателями мод являются дедовская технология кирпич+раствор и новомодная - монолит. Как вариант - комбинация этих материалов. Обычно, в этом случае делают монолитную конструкцию, которая обкладывается кирпичом, а на прощанье сей бутерброд штукатурят. Кирпич и монолит практически поровну делят рынок строительства, что видно из нижеприведенной таблицы. Прочие материалы отнимают лишь проценты у лидеров.

Удивительное дело, но в секторе элитных/полуэлитных домов до сих пор доминирует многоэтажное понимание запросов потребителей. В последний год еще появилась мода строить башни. Что может быть нелепей: элитная "высотка"стоящая на шумном, пыльном проспекте, окруженная кварталом постройки времен славного социализма? Но факт остается фактом: рекламируемые Дон-Строевские "Новая Звезда" и "Алые Паруса" - все те же небоскребы. Одна надежда, что жилищный проект Куркино подскажет людям - как надо жить. А пока структура предложения такова: наиболее типичны 6-18 этажные здания, хватает и монстров с высотностью более двадцати. Здесь и 22 этажа, и 30 этажей. Малоэтажных проектов же - единицы.

Рис.3. Распределение зданий по этажности

Уже практически стандартом стало предоставлять квартиры оборудованные стеклопакетами, железной дверью и радиаторами. Нередко добавляется еще паркет и сантехника. А вообще, примерно половина квартир продается с чистовой отделкой. Неким стандартом являются ныне потолки высотой в 3 метра, а также наличие в подъезде охраны или консьержки. Важным нововведением стало полное внутреннее кондиционирование здания (т.е. в доме поддерживается микроклимат, и вы не зависите от прихотей погоды и муниципальных служб). Правда, таких зданий всего пятая часть. Другая особенность нынешних инд.проектов - свободная планировка помещений (их - 61% от всех проектов).

Застройщики стали осознавать также важность наличия развитой инфраструктуры. Всего лишь в четверти домов не решен вопрос с гаражом, но, возможно, к моменту заселения здания этот вопрос обычно снимается. В большинстве проектов первый этаж отдан под сервисное обслуживание, магазины. Нередки и элементы роскоши - биллиардные, бассейны, спортзалы, досуговые комнаты. В меньшей степени внимание уделяется технологичной инфраструктуре - подводке кабельного телевидения, сетей Интернет, телефонизации. Информация об этом - редка даже в рекламных буклетах.

Специфика рынка московских новостроек заключается еще и в том, что подавляющая часть квартир в новостройках распродается до сдачи дома госкомиссии. Соответственно, важным фактором цены предложения является текущее состояние строительства.

В принципе, строительство ведется достаточно равномерно, и вы примерно с одинаковой вероятностью можете встретить проект в одной из четырех стадий: нулевой цикл/монтаж коробки; идет внутренняя отделка; дом сдан (доотделывается); дом активно заселяется. Как от этого состояния зависит цена предложения - мы поговорим в следующих частях этой статьи. Вы можете внести свой E-mail в эту форму и мы известим о выходе следующих частей

Состояние здания	Процент
Заселяется	28
Сдан/Отделка фасада	26
Внутренняя отделка	20
Возведение верхних этажей	13
Начало монтажа	8
Нулевой цикл	5

---

Часть II - подходы к классификации

Введение

Отечественный потребитель жилья никогда не был избалован выбором. Дают очереднику новостройку на Чертово-куличкинской улице - бери и не забудь поблагодарить государство. Селят выдвиженца в "министерском" доме - событие на всю жизнь.

Но все меняется. Последнее десятилетие перетряхнуло весь уклад россиян. Мы стали глядеть на окружающий мир другими глазами. Наконец, пришло время взглянуть попристальнее на наше жилье. Потому что теперь можно выбирать.

Еще несколько лет все новостройки Москвы грубо делились по двум категориям - массовые типовые серии и все остальное. Это самое "все остальное" в дальнейшем рассматривалось через призму запрашиваемой цены. Действительно, первое, что приходило в голову - посмотреть в каком ценовом диапазоне находится данный дом. Отсюда, как от печки, и плясали.

Взгляните на Рис.1 из предыдущей части исследования. Диапазон цен невероятно широк. Самый дорогой дом на порядок дороже самого дешевого. Это, плюс несимметричность ценового распределения уже само по себе говорит о существовании т.н. "кластеров". Т.е. групп объектов, сходных по широкому списку параметров, причем эти группы довольно разнятся между собой. Соответственно каждой группе должен соответствовать некий ценовой диапазон.

Классификация элитного жилья

Обратимся к тому, как классифицируют такую недвижимость специалисты-консультанты из компаний "золотой тройки" - "Баут-Л", "Нобл Гиббонс" м "Калинка-Риэлти". В первом номере журнала "Состояние" была выпущена подробная статья с описанием этой классификации.

Рис.4 Доли зданий по классификации специалистов-консультантов.

На Рис.4 представлено распределение предложения домов по индивидуальным проектам в соответствие с предложенной классификацией. Основным критерием при разделении зданий по группам была цена объекта и местоположение. Этот расчет базировался на упоминавшейся базе данных. В силу ее специфики (основывается на информации из открытых источников) несколько объектов Класса А "де люкс" могли оказаться неучтенными.

Из рисунка хорошо виден основной недостаток предложенного подхода к классификации. Большая часть объектов (78%) оказалась отнесена ко второй категории и буквально свалена в кучу. Как разбираться с ними?

Причины этой проблемы лежат на поверхности. Взгляд "золотой тройки" обращен на людей, подбирающих себе дорогое жилье, поэтому маленький сегмент (22%) оказывается детально раздроблен. Впрочем, в статье прямо обозначен акцент на "элитное" жилье. Таким образом, предложенная классификация может быть полезна только при анализе рынка дорогого жилья, но совершенно недостаточна для построения полной картины зданий индивидуальных проектов в Москве. Очевидно, что требуется несколько иной подход. Который, впрочем, не должен отменять уже принятую в среде профессионалов классификацию.

Кластерный анализ базы данных

Неудобство упомянутой классификации связано с субъективностью взгляда консультантов. Противовес этому - объективные математико-статистические методы. Один из них, нашедший широкое применение в практике, - кластерный анализ, который ставит задачей выделение из выборки кластеров, т.е. групп объектов сходных по перечню характеристик и факторов.

Наша база данных была подвергнута кластерному анализу двух типов: по списку характеристик и параметров здания без учета местоположения и по такому же списку, но с учетом местоположения. В статье будут приведены результаты второго подхода. Отметим, что без учета местоположения четко выделяются три типа строительных индивидуальных проектов: "дешевый тип", как правило, без развитой инфраструктуры, элементов роскоши, кондиционирования и пр., "дорогой тип", включающие перечисленные параметры, и "прочее", большую часть которых составляют те же "дорогие", но без каких-то важных элементов (к примеру, нет гаража). Анализ распределений по цене этих групп указал четкий раздел "дешевых" проектов от двух других групп по цене. Установленная граница - 1200$/кв.м. для готовых к заселению зданий.

Тем не менее, автор этой работы осознает чрезвычайную важность такого фактора как местоположение. Выделять кластеры и строить на них классификацию без его учета - более чем рискованно. Однако существует известная трудность: местоположение имеет описательное значение, скажем, адрес или район метро. Кластерный анализ работает с численными значениями. Поэтому все объекты были распределены по 19 зонам, и было проведено моделирование рынка с зонным учетом местоположения по методу "обратной связи", важным результатом которого являются численные значения вклада каждой зоны в цену объекта. Именно эти значения были использованы в кластерном анализе для учета местоположения.

Отметим, что часть записей базы данных не обладала точной информацией по важнейшим факторам, поэтому она была исключена из рассмотрения. Всего в анализе по выборке участвовало 231 запись-здание по индивидуальным проектам.

В целом, в анализе было использовано 11 параметров и факторов. Однако ряд из них оказался "незначащими" для формирования кластеров, например это случай материала стен - в любом кластере с примерно одинаковой вероятностью можно встретить кирпичные стены. Результат довольно важен, поэтому приведем здесь список "неработающих" факторов:

• Тип стен
• Наличие отделки
• Свободная планировка

Прочие факторы и параметры стали определяющими для формирования кластеров. Был произведен обсчет для деления на три, четыре и пять кластеров. В таблицах приведены результаты, каждый кластер характеризуется определенными значениями факторов и параметров, для удобства анализа они переработаны. Знак (+) означает большую вероятность того, что данный фактор характерен для кластера, скажем, в доме наличествует гараж. Знак (-) означает, что фактор не характерен (скорее всего, гаража не предусмотрено), а знак (±) значит, что этот фактор не является определяющим для кластера, т.е. гараж может быть и не быть с близкой вероятностью. В свою очередь, (0) - означает, что фактор "не работает" для данной системы кластеров по всем своим значениям.

Необходимо отметить, что при градации местоположения образовывались три условных характеристики (хорошее, плохое, среднее), которые не связаны с субъективной оценкой местоположения. Эта градация основана на эконометрической оценке территории - стоимости земли, фактически. "Плохое" место вовсе не значит - дурная экология, неразвитые магистрали и т.п. Как правило, это вполне удачные для проживания районы (то же Строгино). К "хорошим" же, как правило относится ЦАО (центральный округ), который, как раз, в большей степени загазован и забит транспортными пробками. Тем не менее, факторы престижности, близости с основным деловым и культурным объектам, традиции делают стоимость земли в этом месте наиболее высокой, что и определяет "хорошесть" с нашей точки зрения.

Расчет средних цен по группам относится к текущему состоянию строительства объекта.

3 кластера

	3а	3б	3в
Местоположение	среднее	плохое	хорошее
Территория	0	0	0
Охрана	+	±	+
Гараж	+	-	+
Инфраструктура	±	-	+
Кондиционирование	-	-	+
Средняя цена	1500$/кв.м	860$/кв.м	2220$/кв.м
Число записей	126	63	42

4 кластера

	4а	4б	4в	4г
Местоположение	среднее	хорошее	плохое	плохое
Территория	0	0	0	0
Охрана	+	+	±	±
Гараж	+	+	-	+
Инфраструктура	-	±	-	+
Кондиционирование	-	±	-	-
Средняя цена	1340$/кв.м	2340$/кв.м	880$/кв.м	1490$/кв.м
Число записей	82	46	58	45

5 кластеров

	5а	5б	5в	5г	5д
Местоположение	хорошее	плохое	хорошее	среднее	среднее
Территория	+	+	+	±	-
Охрана	+	+	+	+	-
Гараж	+	+	+	-	-
Инфраструктура	±	±	±	-	-
Кондиционирование	-	-	+	-	-
Средняя цена	2100$/кв.м	1090$/кв.м	2150$/кв.м	860$/кв.м	860$/кв.м
Число записей	55	77	40	45	14

Обсуждение результатов

Наиболее важный вывод, который можно сделать из приведенных таблиц состоит в том, что существуют две представительные и устойчивые группы:

- "дешевые" проекты, характеризующиеся диапазоном цен 600-1100$/кв.м., с местоположением ниже среднего, отсутствием гаража, плохо развитой бытовой и сервисной инфраструктурой - это кластеры 3б, 4в, 5г, 5д

- "дорогие" проекты в диапазоне цен 1500-6000$/кв.м, расположенные в престижных районах, обеспеченные и инфраструктурой, и гаражом, и внутренним кондиционированием - кластеры 3в, 4б (возможно), 5в

Прочие проекты образуют промежуточную группу, которая также делится на два подкласса: тяготеющий к "дорогим", как пример - кластер 5а, и подкласс, тяготеющий к "дешевым" - кластер 4г.

Интересно, что критическим параметром для "дорогих" проектов стало внутреннее кондиционирование. Анализ показал четкую связь этого фактора с условной "элитностью". Соответственно, "дешевые" проекты характеризуются именно недостатком инфраструктуры и собственного гаража. Именно эти факторы отделяют устойчивые группы от "прочих", а не цена или местоположение.

С другой стороны четко просматривается две тенденции (в общем-то, очевидные):

* (плохое место) + (недостаточное обеспечение) = низкая цена

* (хорошее место) + (хорошее тех. и сервисное обеспечение) = высокая цена

Подтверждением этих тенденций может служить высокая детерминированность цены предложения от четырех факторов: местоположение, гараж, кондиционирование, инфраструктура. В рамках линейной регрессии коэффициент детерминации R²=0.82. Как известно, при однозначной зависимости, этот коэффициент равен единице.

Связаны ли между собой местоположение и обеспечение дома указанными преимуществами? Ответ - слабо. Был проведен дополнительный кластерный анализ с участием лишь этих параметров, а также множественная линейная регрессия. Оба этих метода не выявили наличия искомой зависимости. Однако, отметим связь между местоположением и внутренним кондиционированием здания.

Рис.5 Зависимость цены предложения от местоположения и обеспечения проекта.

На рис.5 графически выведен рост цены кв.м. проекта в зависимости от его местоположения и обеспечения. С ростом значения на шкалах растет уровень обеспечения и улучшается местоположение. Для наглядности показано размещение в этих координатах таких известных проектов: АП - "Алые Паруса", ОЛ -"Олимпия", НЗ - "Новая Звезда", ЗК - "Золотые Ключи", ГР - "Груббер", АХ - "Агаларов Хаус".

На этом рисунке также хорошо виден флуктуационный характер ценообразования в хороших районах города (местоположение » 1.2). Имеют место значительные вариации цен в зависимости от ряда нюансов.

Выводы

Структура сегодняшнего предложения на рынке индивидуальных проектов все же не позволяет сделать однозначно строгого разбиения (классификацию) по цене или по местоположению. Наиболее верной является комплексная классификация по ряду признаков, в числе которых:

а) общая оценка местоположения
б) техн. и сервисное обеспечение здания
в) ценовой диапазон

Четко оформлены две группы, которые мы назвали "дешевыми" и "дорогими", характеристики их указаны выше. Промежуточная группа нуждается в дополнительной стратификации. На данный момент сделать это корректно - затруднительно вследствие пестроты набора и некоторой неустойчивости.

В целом, может быть рекомендовано следующее разбиение:

1) Объекты элитной группы, включающие в себя класс А и класс В по классификации экспертов-консультантов

2) Объекты эконом-класса, включающие в себя недорогие проекты, расположенные в удаленных, непрестижных районах, с недостаточным техническим и сервисным обеспечением со стоимостью кв.м. в готовом к заселению здании не выше 1200$

3) Объекты средней группы