Уже несколько лет то там, то здесь возникают слухи о существовании некой новой (для России) формы приобретения квартиры в рассрочку, несколько отличной от ипотечного кредитования. И произносится словосочетание "коммандитное товарищество". Попробуем разобраться. Что мы видим на нынешнем квартирном рынке? - Почти все квартиры реализуются с уплатой 100% стоимости либо мгновенно, либо в течение нескольких месяцев. Доля квартир, купленных на ипотечные кредиты ничтожна, число таких сделок за все девяностые годы - менее десяти тысяч. Для западного специалиста это - нонсенс.

С другой стороны, строят в Москве сейчас много, объем сданных площадей в год - миллионы квадратных метров. Весомую часть этого надо продавать. А где деньги взять людям? Точнее - где взять людей с деньгами? Среднего класса пока особо не наблюдается, эпоха "бешеных" денег прошла. Остается надежда на т.н. "длинные" деньги. В первую очередь - на ипотеку. Но вот нашим глазам предстала и альтернативная схема - покупка квартиры с рассрочкой в коммандитном товариществе (товариществе на вере).

Что это такое? Грубо говоря - застройщик и потенциальные покупатели (вкладчики) в одной связке. Первые строят, вторые кредитуют. Доходы делят в оговоренной пропорции. Накопив определенную сумму на своем счету вкладчик приобретает квартиру в рассрочку. Рассрочка может длиться до 15 лет. До покупки проценты от вложенных средств текли на счет вкладчика, после покупки - обратная ситуация, теперь проценты приходится платить. Но немного меньше чем при обычном кредите. Спросите почему? Ответим - по сравнению с ипотекой исключается важное звено, которое всегда откусывает свой кусок, а именно - кредитующий банк. Вы берете не деньги, которые можно пустить в оборот при ином раскладе, вы получаете квартиру, которую, в принципе, еще надо товариществу и попродавать. Вот здесь и находится первый резерв. Застройщик тоже в накладе не остается. До покупки он получает взносы, что дает ему возможность избавится от необходимости искать кредиты, застройщику также известно - какие и где надо строить дома, т.к. достаточно определен спрос и, наконец, гарантирован покупатель, который рано или поздно выкупит квартиру.

Застройщик, чтобы привлечь вкладчиков к покупке имеющихся квартир, может предложить значительные скидки на квартиры. Что называется "для своих", особенно, если вкладчик имеет долголетний стаж. Резервы - все оттуда же.

Отметим важные нюанс: перед нами не кооператив типа "сбросились-купили", перед нами коммерческая структура, работающая на прибыль со внутренними обязательствами и взаимоотношениями. Отсюда выкатывается первый камень преткновения - коммерческая структура может и разориться, что в нашей дивной стране не новость. Коль товарищество, то и убытки нести совместно, тут уж - извините, претензии не принимаются, если в договоре особо не оговорено. В крайнем случае, получите оставшиеся от стройки кирпичи и раствор в качестве компенсации.

С другой стороны риск значительно меньше чем при вкладе в отечественные банки. Все-таки, недвижимость есть недвижимость. Решили выйти из коммандитного товарищества - пожалуйста, отдадут весь пай и накопившиеся проценты, здесь все честно. Количество вкладчиков не оговорено.

Ну хорошо, товарищество работает и вы взяли квартиру в кредит. Кто собственник? Вы. Не товарищество или застройщик, а именно - вы. Но квартирка с обременением, т.е. на ней висит должок. Конечно, просто так все не бывает, при кредитовании от вас потребуют и пачку страховок, и бухгалтерские выписки от вашего работодателя. Но все-таки бумаговозни будет меньше чем при банковской ипотеке. Если вкладчик уже пять лет в товариществе и исправно вносит деньги, то и доверия ему больше.

Если же вы потеряли работу/трудоспособность, не выплатив до конца деньги, то вы не остаетесь без квартиры. Снова видна разница по сравнению с некоторыми ипотечными схемами. Товарищество просто выделяет взамен более дешевую квартиру и переселяет вас туда. Однако форм взаимопомощи напрямую в таких случаях в коммандитном товариществе не предусмотрено. Не кооператив, в конце концов.

На данный момент, наиболее ярким примером можно назвать коммандитное товарищество "ДСК-1 и Компания". Параметры их схемы такие: дивиденды начисляются в рублевом эквиваленте, скидки при покупке достигают 17.5%, процентная ставка кредита уменьшается с течением времени с 10% до 8%. Квартиру в кредит могут получить только граждане постоянно проживающие в г.Москве. Последний момент не может не радовать жителей Подмосковья и прочих людей второго и третьего сорта вплоть до Чукотки. Но у нас ведь бочки меду без ложки дегтя не бывает, не так ли?