От редактора:

Квартирный вопрос - один самых животрепещущих для москвичей. В этой рубрике мы будем предоставлять вниманию материалы, посвященные анализу квартирного рынка и прогнозам.
 dom.jpg - 9389 Bytes


Квартиры Москвы: итоги 2001 года.

Юрий Кочетков

Итак наступили рождественские праздники. Самое время оглянуться на прошедший год. Чем же он отметился для московской недвижимости?

Полагаю, второй такой благоприятный год наступит не скоро. Посудите сами какое стечение разнообразных, благоприятных для роста цен обстоятельств довлело над рынком:



Словом, все способствовало тому, чтобы люди покупали квартиры. Страх, что долларовые накопления вот-вот обесценятся подхлестывал покупателей, видя это продавцы спешно убирали свой товар с рынка. К концу лета предложение упало где-то на треть. Это в свою очередь только подстегивало рост долларовых цен.

Впрочем, доллар тоже не дремал. Он продолжал ощутимо обесцениваться. По оценкам аналитика А.Бекетова за 2001 год доллар "похудел" на 11.7%. Но если в прошлом году рост цен за год был сопоставим с подобным значением, то в этом году он перекрыл эти 11.7% в три раза и достиг +35%. То есть в среднем, квартиры за год подорожали более чем на треть и практически вплотную приблизились к тому показателю, от которого шло послекризисное падение цен. Ниже на графике можно пронаблюдать - как росли цены в 2001 году.


Рис.1 Коммюлятивный индекс цен на московские квартиры за 2001 год.

Самый интересный вопрос - что же привело к летнему излому темпов роста цен. С июля этот темп неожиданно подскочил в 2 раза, и лишь существенное увеличение поступления в последние два месяца на рынок новых квартир позволило чуть-чуть исправить ситуацию к концу года. Кстати, по статистическим данным В.Шевцова уровень числа предложений, упавший летом, к концу года практически восстановился.

С другой стороны, можно сказать, что на выручку вторичному рынку были брошены новостройки. Но и в этом сегменте продолжался ощутимый рост цен. Так, нетиповое жилье выросло в цене на 10-12%, что же касается типового, то здесь все было крайне неоднозначно. В части районов рост цен поражал воображение, это, к примеру, Северное Бутово или Северо-Запад, в других местах он был более скромен. Ниже приведена таблица прироста цен на типовые новостройки за 2001 год по зонам города, предложенным А.Сапожниковым. Расчет был произведен ориентировочно на основе усредненных цен предложения за декабрь 2000 года и за декабрь 2001 года. К сожалению, не было учтено не изменение структуры предложения, ни появление новых серий в продаже, которые, естественно, более дорогие. Это П-44ТМ и И-155. Однако, по-видимому, реальный усредненный рост цен близок к медианному значению от публикуемых данных. То есть, +(17-18)% от уровня цен декабря 2000 года.

Зона новостроек Прирост цены Шоссе Энтузиастов - Новогиреево +17,3%
Текстильщики - Выхино +20,2 Люблино - Марьино +12%
Каширская - Красногвардейская +23,8% Нагатинская - Пражская +12,1%
Калужская - Ясенево +13,3% Фрунзенская - Юго-Западная +16,6%
Фили - Крылатское +11,5% Октябрьское поле - Планерная +28,6
Войковская - Речной .Вокзал +19,8% Дмитровская - Алтуфьево +24%
Ботанический сад - Медведково +3% Сев.Бутово +35,7%
Юж.Бутово +21,6% ул.1905-Полежаевская +11,5%


Что же, хорошо видно - насколько по-разному выросли цены в трех глобальных сегментах московского жилья - типовые новостройки, нетиповые новостройки и вторичное жилье. Такое расслоение наиболее хорошо коррелирует со сроком оформления прав на квартиру после заключения договора. Сильнее всего выросло в цене то, что практически сразу попадало к покупателю в руки - "вторичка". Нетиповые новостройки приходится ждать полгода, год, два, то есть дольше всего - именно в них и был самый слабый рост цен.

О чем это говорит? Да к примеру о том, что вал денег захлестнувший рынок был не столько инвестиционным, сколько именно потребительским. Люди покупали жилье для своих нужд.

Однако есть и другой взгляд на ситуацию: Вторичный рынок, будучи более гибким, скорее отреагировал на изменение конъюнктуры. "Первичка" еще не полностью реализовала в своих ценах потенциал спроса.

Если этот взгляд верен, то в 2002 году может сложиться неожиданная ситуация: на вторичном рынке цены замедлят рост или вообще встанут, в то время как новостройки будут продолжать бодро расти в цене (хотя и не все, в некоторых районах типовое жилье явно достигло некой планки в цене, выше которой вырасти будет неимоверно трудно). Но есть одно большое НО. Это произойдет только в том случае, если не исчерпаны кошельки потребителей и если сохранится кредит доверия частных инвесторов.

На прощанье ответим на вопросы, которые ставили год назад в нашем журнале и дадим сводку по росту цен за декабрь.

1) Как на московский рынок повлияет расширение строительства в Подмосковье

Увы, но пока Подмосковье не в состоянии оказать существенное влияние на московский рынок. Скорее, Подмосковье следует Москве, рост цен там оказался также на уровне столицы.

2) Окажут ли влияние т.н. "лужковки" - малометражные, дешевые квартиры в серии П-46м, выставляемые на коммерческую реализацию

Увы и здесь. Квартир этой серии оказалось построено ничтожно мало. Строительным комплекс потерял интерес к муниципальным идеям и программам, и в целом он смещается в сторону монолитного коммерческого жилья. Так что "лужковки" были просто не замечены рынком.

3) Как отреагирует вторичный рынок престижных квартир на увеличение числа строительства домов по индивидуальным проектам

Несмотря на грандиозные масштабы строительства нетипового жилья в 2001 году, все же престижные квартиры удерживают свои позиции. Они дешевле квартир в новостройках класса А, а класс В в 2001 году строился чрезвычайно мало. Что же касается класса С, то он, скорее, влияет на рынок квартир в "сталинках" и министерских домах в престижных районах.

4) Случится или нет затоваривание рынка домами по индивидуальным проектам

Зачатки такой ситуации имели место в начале года, особенно в эконом-классе "монолитов", однако увеличившийся с весны спрос во всех сегментах нетипового жилья снял эту проблему.

5) Как поведет себя московский строительный комплекс в сегменте типовых серий. Что станет "массовым жильем" в недалеком будущем

Московский строительный комплекс четко для себя решил две вещи: (1) пора становиться полноценными независимыми девелоперами; (2) надо выжимать из "панели" все оставшиеся соки и разворачивать производство монолитных или каркасно-панельных зданий. На наших глазах формируется новый слой жилья, который условно можно назвать "дешевым монолитом" или классом D. Именно этому классу предстоит в ближайшие годы стать "массовым жильем".

6) Как отразится на рынке возможный общемировой кризис

Увы или к счастью, но ожидавшийся глобальный кризис так и не произошел в полном объеме. Отдельные же события последнего полугодия - сентябрьская атака на США, снижение показателей фондового рынка, падение цен на нефть, введение евро пока не успели серьезно повлиять на московский рынок квартир.

1-комн.

2-комн.

3-комн.

1.013

1.022

1.027

Табл.1 Средние значения отношений цен предложений конца декабря к ценам ноября для квартир различной комнатности.

 

 b_miel.jpg - 13223 Bytes

Параметр

Центр

Прочие районы

Отношение

1,011

1,03

Станд.погрешность

0,011

0,009

Табл.2 Средние значения отношений цен предложений конца декабря к ценам ноября для квартир различного местоположения.

P.S. Не успела эта заметка увидеть свет, как в газете "КДО" появилась интересная статья, где собрана подборка мнений риэлторов. Вот выдержка из сообщения главы агентства Миэль Г.Куликова касательно рынка квартир:

К концу года рост цен на московском рынке недвижимости прекратился. Есть аналитики, которые анализируют предложение, содержащееся в различных изданиях. Если анализировать предложение, то получится, что в ноябре цены предложения выросли на 3-3,5 процента. Но цены реальных сделок в ноябре встали.

... Так, в начале ноября многие физические лица решили выставить свои объекты на продажу в связи с тем, что заканчивается очередной налоговый период и по ряду причин многим людям интересно и выгодно зафиксировать свои доходы от продажи недвижимости именно в этом налоговом периоде. Чтобы это сделать, объект надо выставить в начале октября. Тогда его можно успеть продать до нового года. Кроме того, некоторые физические лица и риэлторы решили зафиксировать прибыль. То есть то, что было выкуплено раньше (на первичном и вторичном рынке) - продать.

Цены остановились, но вниз не пошли. И я думаю, этого не случится. Просто сейчас будет определенный период выросшего предложения, который продлится до февраля месяца. В феврале мы прогнозируем возобновление роста цен. Именно цен реальных сделок. Цены же предложения могут вести себя как угодно. Потенциал к росту - около 15% по первичке. Через год-полтора (весна-лето 2003 г.) цены остановятся или пойдут вниз. Причин много. Одна из них - планируемое введение полной оплаты коммунальных услуг. Это приведет к некоторым изменениям на рынке. Будут предлагаться квартиры, дорогие в эксплуатации и невысокие по потребительским характеристикам. От них будут избавляться. Еще одна причина - цикличность развития рынка, связанная в том числе и с затовариванием. В этом году, когда цены начали расти, все активизировались и начали покупать квартиры. Особенно активно летом. Но с конца августа и по сегодняшний день активность потребителя на первичном рынке Москвы постепенно падала и продолжает падать. Это уже привело к определенной остановке роста цен.



|| E-MAIL || ОГЛАВЛЕНИЕ || ГОСТЕВАЯ ЦАРН