В компьютерной игре Jagged Alliance II Цена Свободы от Буки, имитирующей реальный бой, один из ваших наемников, заметив врага, издавал всегда один и тот же вопль с непередаваемой интонацией - "Ползут!". Пусть даже супостат при этом мог сидеть в засаде, бежать прочь, идти в атаку. Вне зависимости - что там происходит на поле, вопль не менялся.

Цены на недвижимость (а точнее - рыночная стоимость), по большому счету, тоже всегда "ползут". Лишь на субъективный взгляд кажется, что они "скачут" или "стоят". В первом случае причина в том, что мы смотрим разницу за ощутимый период, во втором - что не принимаем во внимание всю совокупность событий происходящих на рынках. В том числе и финансовом.

Впрочем, это все - лирика. Зачем она нужна - станет ясно чуть позже. А непосредственной причиной этой заметки послужили две статьи независимого аналитика РН Москвы Андрея Бекетова: "Жадность приведет к бедности" и "Ужастики для профессиональных участников рынка недвижимости" Краткое резюме этих статей такое: "Вы думаете, что цены на квартиры в Москве росли за последние полтора года? Нет, они - падали!"

Андрей Бекетов опирается на то понимание, что, в общем-то, средняя долларовая цена кв.м. квартир по Москве - не есть идеальный индикатор, который бы ответил нам на вопрос - а куда ползут цены? Однако отметим, что и потребительский индекс цен тоже не есть оптимальная точка отсчета. Почему это так - попробуем объяснить на примерах.

Конец 80-х годов. Россия. Примерный рыночный расклад таков: за видеомагнитофон меняют автомобиль, а за автомобиль дают квартиру. Шутки шутками, а году эдак в 90-м мой приятель обменял подержанный "Москвич" (!!) на 1-кмн квартиру в блочной пятиэтажке в г.Нижний Тагил. В Москве, конечно, "Москвич" не проходил, но вот подержанная "Тойота" смело выставлялась на обмен.

Рынок (цивилизованный ли, стихийный) быстро расставил все по местам. Тем не менее, если считать изменение стоимости квартиры в видеомагнитофонах, то выходит, что квартиры взлетели раз эдак в сто. А если в автомобилях, то всего ничего - в какие-то 5-7 раз.

С другой стороны, вспомните - сколько лет надо было копить деньги хорошо зарабатывающему специалисту в Москве на кооперативную "однушку" в восьмидесятые? По моим расчетам выходит 3-4 года (обычно срок был бОльшим, но далеко не все были высокозарабатывающими или хотели многокомнатную квартиру). А сколько надо времени сейчас? Мои знакомые (включая меня самого) почти все четко уложились в 4-5 лет. Т.е. с этой точки зрения квартиры подорожали-то совсем чуть-чуть.

Можно мерить и в пресловутых потребительских корзинках. Одна беда - Иван Иваныч, недавно прикупивший роскошную квартирку на Филях не довольствуется в день энными граммами хлебушка, маслица, крупы и поллитром молока. Его корзинка успешно вмещает и окорочок, и оливки, и коньячок (а как без этого). Вот и думай - какая корзинка что правильнее меряет.

Идеального мерила, видимо, не существует. И доллар временами нетрезв, и потребительские товары в России ведут себя неустойчиво, а инфляция - с той вообще хоть не связывайся, настолько хитрая субстанция. Тем не менее, основной вопрос философии бездомного человека в Москве должен быть таков - "сколько мне надо работать, чтобы приобрести квартиру?". Подчеркиваем, не сколько надо заработать чего-то там, а - сколько времени. В 2000 году с 18 тыс. долларов в кармане ты - король, на выбор - сотни квартир, а ныне агентство воротит нос от клиента с 22 тысячами.

Грубо говоря, логичней привязать стоимость квартиры к объему труда. Как известно, квартирные цены растут параллельно с доходами. Но и тут не все просто. Зарплаты-то наши сплошь и рядом "черные". Попробуй собери данные. С другой стороны, в разных сферах все по-разному. При кризисе сильно упали доходы банковских работников, бюджетников. А вот IT-специалисты (те же интернетчики) пострадали значительно слабее. Зато у последних сейчас локальный кризис, а прочие - прибавляют в зарплатах.

Действительно, неужели нет альтернативы? Ранее доллар был удобен для аналитических расчетов по той причине, что являлся отправной точкой для всех прочих наших отсчетов, будь то деревянный рубль или мешок цемента. Да и зарплату платили зачастую в рублях, но считали в долларах.

Ныне доллар "худеет". Ощутимо худеет. Плюс страх, что он вообще рухнет вместе со всей западной экономикой. А сбережения у нас хранятся именно в пресловутых зеленых бумажках. И никуда от этого не деться. Золото - неудобно, фондовый рынок не развит, земля особо не продается, инвестиционные механизмы ненадежны, нефть - и ту в бидоны не зальешь.

Вот и простой ответ - почему доллар. Копим мы им, да и сберегаем тоже им, родимым-ненаглядным. Наконец, годен он и на тот крайний случай, когда надо будет бежать от российской действительности сломя голову, - золотое блюдо-то не потащишь, румынские пограничники никуда не делись, увы.

В результате, приходится признать, что все же и считать, и мерить лучше в долларах. Придерживая в уме, что доллар осенний доллару весеннему - рознь.

Интересно, что продавец квартиры ("альтернативщиков" не берем в расчет) имеет иную систему ценностей, чем покупатель. Весь номер тут - в психологии.

С покупателем все просто. Ценность квартиры для него - объективна. Это ценность "в пользовании". Отправная точка. И вот покупатель уныло глядит на графики роста долларовых цен, осознавая, тот факт, что уже долларовые припасы относительно квартиры "в пользовании" теряют в весе. При сем ему довольно наплевать на долларовую инфляцию. Что теперь с того, что вместо 8 тонн масла купишь только семь с половиной? Для покупателя цена квартиры возрастает, если растет долларовая цена. И точка.

А вот возьмем продавца. Конечно, ему лестно, что за полгода его квартирка подросла на два-три килобакса. Однако он с удивлением обнаруживает, что за эти полгода подросли и расходы на питание семьи, и за обучение сына надо платить больше, наконец, дантист за коронку дерет какие-то совсем несусветные деньги. (Да что там говорить, автор недавно посетил салон-парихмахерскую в своей глухомани - Серебряном Бору, а там с него ажно 570 рэ запросили - 19.2$, макдональдовский же гамбургер и тот с 0.4$ подрос до 0.55$ за пару лет). Словом, радость от прироста цены как-то поувядает. Иногда выходит что, квартира, измеряемая в радостях жизни, чуть даже и приупала в ценности.

Об этом и пишет Андрей Бекетов в своих статьях. Квартиры с этой точки зрения - дешевеют. Это факт, который трудно оспорить, не переместившись на иную точку зрения. Тем не менее, есть в статьях и более нетривиальный вывод. О том, что рано или поздно все попадает вниз.

Ответ тривиален - долларовая цена. Ну не в средних же зарплатах, действительно, мерить. Но - в каком случае она может упасть? Давайте же немного пофантазируем.

Рассмотрим гипотезу номер один. Центробанк успешно сдерживает падение курса рубля, долгожданный кризис на Западе не происходит.

Нетрудно предположить, что рост долларовых цен на квартиры так и будет продолжаться в той мере, в которой будет "худеть" доллар. А с чего ценам падать-то? Нефти и газа в стране еще на 4 года припасено, в ЕС нам дорога закрыта, желающих стать новоиспеченными москвичами ныне не меньше, чем желающих просто улучшить свое жилищное положение в Москве. Что-то изменить могут лишь какие-то глобальные потрясения. В рассматриваемой ситуации никто не выигрывает: покупатели грустно считают прохудившиеся накопления, а хозяева квартир пьют валокордин в сомнениях - за сколько ни продай, все равно продешевишь.

Гипотеза номер два. Центробанк солидаризуется с пожарными - "гори оно все синем пламенем", курс рубля интенсивно падает, кризиса на Западе не видать.

А это мы, в какой-то степени, прошли в 98-м. Владельцы сбережений в таком случае говорят - "эге, долларсы-то наши все весомее, подождем-ка пока квартиры не подешевеют окончательно", бюджетники и прочие рублевые сидельцы временно выбывают из квартирной гонки. Хозяевам ничего не остается, как выбрасывать белый флаг и снижать цены. Пусть и не сразу. Спрос-то падает. Именно на эту ситуацию и уповает Андрей Бекетов. Это тот момент, когда курс доллара становится мерилом инфляции. Как ни странно, но здесь все не проигрывают, кроме бюджетников. Те, кто копил доллары успешно покупают квартиры дешевле и быстрее чем рассчитывали, хозяева же, имея меньшую сумму, тем не менее, в реальных благах (бутерброд с маслом и икрой) остаются "при своих".

Гипотеза номер три. Долгожданный буржуинский кризис таки случается. Центробанк - в полной растерянности, курс рубля интенсивно растет без его усилий.

Покупатели с мешками прогорающих долларов обклеивают все остановки объявлениями, хозяева потирают руки, глядя на их хлопоты из своих квартир. С другой стороны, не слишком им самим понятно - как продавать эти квартиры. За рубли - непривычно, за доллары - боязно, за экю - так ведь нет этих экю ни у кого. Рынок встанет и будет в застон до тех пор, пока рубль не станет привычным мерилом или доллар не выпрямит сломанную шею. А цены… Так и будут поначалу в долларах, пока к рублям не привыкнем. Выиграют только те, кто умело воспользуется неразберихой "рубль/доллар".

Итак, долларовые цены могут упасть только при одном раскладе - отказе от сдерживаемого курса рубля. Надеяться на то, что вдруг куда-то денутся покупатели или понастроят кварталами дешевое муниципальное жилье, не приходится. Но даже в этом случае резкого обвала не произойдет. Цены будут просто "сползать", аналитики - обосновывать этот эффект, а хозяева квартир - бегать за валокордином в аптеку.

Обратимся к еще одной статье, которая вызвала бурное возмущение риэлторского сообщества несколько месяцев назад. Это статья А.Панова ("Известия", 10 июля 2001) У РИЭЛТОРОВ НАСТУПИЛ "РИМАКС". В ней высказывалось крамольное предположение (подтвержденное некими "мнениями") о том, что коллаборация крупных риэлторских агентств Москвы успешно "рулит" вторичный рынок путем серий публикаций в прессе.

Возможно ли такое? Насколько легковерен нынешний покупатель и продавец?

Понятно, что продавца убедить на месячишко-другой поднять цену ничего не стоит. Но покупатель-то не в пять минут квартиру выбирает! Опыт всех моих знакомых (а их - до десяти человек), купивших квартиры после кризиса показывает, что поиск ведется от двух месяцев до двух лет.

Конечно, кого-то информационный нажим подтолкнет, кто-то запаникует, обнаружив, что вариантов стало меньше чем раньше. Однако это все единицы. Уж чего-чего, а долготерпения у наших соотечественников хватает. Словом, если не будет спроса на квартиры по завышенным ценам, то хозяевам придется рано или поздно сбавить аппетит.

Тем не менее, откровенно заказные статьи все же имеют место и, по всей видимости, существует оплачивающая рука. Впрочем, тут особо и платить не надо - большинство газет и журналов охотно берет материалы, посвященные динамике рынка, если они исходят от профессионалов и за них не требуют гонорар.

Итак, более чем сомнителен тот факт, что реальное длительное повышение долларовых цен может инициироваться "игрой на повышение" или "массированной атакой" в прессе. Тем более - быть вызвано несколькими публикациями. Вдобавок, нетрудно понять, что завышенные цены не выгодны и самим риэлторам - падает число сделок. Вспомните, именно такая ситуация имела место осенью 1998 года.

А вот другой показательный пример - нынешняя Юрмала (Латвия). Где-то по оценкам автора 10-20% земельных участков ныне либо пустуют, либо на них располагаются живописные развалины. А рядом стоят таблички с некрасивым словом PARDOD ("продается"). Т.е. налицо обширное предложение. Латышские коллеги на вопрос - имеет ли место спрос на них, отвечают, что спрос есть, но почти никто не покупает. Все сдерживает чрезвычайно высокая цена земли - 8.5-12 тыс.долларов за сотку в более-менее престижных местах. Как в Одинцовском районе под Москвой. Соответственно, период экспозиции выставленного на продажу участка - годы и годы. В чем же дело? Рижане отвечают так: хозяева упорно уповают на то, что "Юрмала - это Юрмала, когда-нибудь кто-нибудь да купит - сколько не запроси". Вот и стоят годам живописные полуразрушенные домики, сгоревшие гостинички и даже опустелые пансионаты. Впрочем, справедливости ради, должен отметить, что где-то на каких-то участках ведется строительство. Помаленьку, но все-таки - берут.

Фактически, на таком рынке действует некий негласный договор хозяев - "давайте брать столько-то и не ниже". Риэлторы пытаются что-то сделать (трансакций-то - нет!), но, в конечном итоге, предпочитают все же ориентироваться на Ригу (там, кстати, в устье Даугавы строят несколько прибрежных коттеджных поселков).

Короче говоря, и завышенные цены для риэлтора плохи, и заниженные тоже (комиссионные падают). Риэлтору выгоднее как раз равновесная ситуация, чтобы и вариантов хватало для покупателя, и чтобы каждый продавец быстро реализовывал свою квартиру.