Московские аналитики рынка недвижимости не жалуют своим вниманием коммунальные квартиры. Это и понятно: во-первых, объём рынка комнат в несколько раз меньше, чем рынка квартир, так что трудно набрать необходимую статистику; во-вторых, на цену комнат сильно влияют такие трудно поддающиеся учёту факторы, как количество и "качество" соседей, в то время как параметры, с которыми привыкли работать аналитики квартирного рынка - тип и этажность дома - отступают на второй план; в-третьих, можно предполагать, что большинство аналитиков сами живут в отдельных квартирах, так что этот предмет им ближе и понятней. Так что даже более или менее вразумительный обзор рынка московских комнат найти нелегко.

Но я вовсе не собираюсь отбирать чужой хлеб и поражать здесь читателя огромным количеством цифр, формул, таблиц и графиков. Тем более, что не имею на это права: все исследования рынка - собственность фирмы. В этой статье хотелось бы чисто качественно поговорить об одном вопросе, непосредственно связанном с коммуналками, но влияющем на обстановку на рынке жилья в целом. Речь пойдёт о "Программе поэтапной ликвидации коммунального заселения в жилищном фонде Москвы", принятой Правительством Москвы ещё в феврале 1998 года и продолжающей действовать.

Мало кто из специалистов, включая сами городские власти, сомневается, что в намеченный срок (до 2005 года) не только не удастся полностью ликвидировать коммуналки, но и даже сократить их число хотя бы наполовину. Это невозможно как по объёму требующихся средств, так и потому, что постоянно возникают новые в результате разводов, отделения детей от родителей и тому подобного (а можете представить себе, сколько наших ушлых сограждан пожелают объявить свою отдельную квартиру коммуналкой, чтобы получить взамен несколько квартир, если вдруг увидят, что эта программа действительно работает?); кроме того, на рынке есть потребность в этом типе жилья: выросшие дети, желающие жить самостоятельно, разведённые супруги, не желающие видеть свою бывшую половину, приезжие, которым нужна московская прописка - у многих, если не у большинства, из них не хватает средств на приобретение отдельной квартиры, и покупка комнаты является для них отличным временным выходом; а раз есть спрос, то московские коммуналки в обозримом будущем не исчезнут.

Тем не менее, программа расселения коммуналок существует, и большинство горожан, особенно жителей коммуналок, о её существовании слышали. Как правило, представления обывателей сводятся к одному: "к 2005 году нас обещали расселить". И уже самим своим существованием данная программа оказывает влияние на рынок недвижимости. Какое - попробуем разобраться. Чтобы не быть голословным, и чтобы у читателя не создалось впечатления, что данная статья - пустое теоретизирование, рассмотрим этот вопрос на примере одного дома. Дома, в котором в течение последних полутора лет я живу.

Итак, познакомимся с домом. Дом №25 корпус 3 по Братеевской улице. Панельный, 14 этажей, серия П-30, год постройки - 1985. Примерно 800 квартир, подавляющее большинство которых - коммунальные (есть однокомнатные, а некоторые двухкомнатные расселены, но их мало). Изначально был общежитием квартирного типа, в котором давали койко-места, а затем комнаты иногородним, приехавшим работать на ряде столичных предприятий. Несколько лет назад общежитие преобразовано в коммунальные квартиры. Возраст жителей - самый трудоспособный: 30-40 лет. Пенсионеров почти нет. Большинство - семейные, с детьми. Во многих семьях работают оба супруга. Некоторые работают на двух, а то и на трёх работах. Двор под завязку заполнен автомобилями - от "жигулей" и "волг" до "фольксвагенов" и "ауди". В квартирах - импортные холодильники, стиральные машины, микроволновки, другая бытовая техника (вплоть до кофеварок), музыкальные центры, дорогие ковры, шкафы-купе. Дети учатся в платных школах, посещают бассейн, спортивные секции - благо, спорткомплекс "Братеево" под боком. Женщины, как и везде, красиво одеваются, ходят по парикмахерским, салонам красоты; полные - худеют с помощью дорогих препаратов. Мужчины, тоже как везде, пьют пиво, ходят по барам, копаются в машинах. По праздникам ходят в гости, сами приглашают гостей, причём столы ломятся от еды и выпивки. Короче говоря - здесь живёт настоящий российский средний класс - тот самый, который, говорят, так необходим для развития ипотеки, строительно-сберегательных касс, и вообще для дальнейшего развития рынка недвижимости.

Действительно, для большинства семей, живущих здесь, накопить за несколько лет сумму, необходимую для переезда в отдельную однокомнатную квартиру, - задача нелёгкая, но вполне выполнимая. Мало того, у некоторых наверняка эта сумма есть. Только вот почему-то не спешит здешний люд менять свои комнаты с доплатой на квартиры. То есть, конечно, кто-то уезжает, но таких немного. Большинство продолжают сидеть в коммуналках, и вовсе не торопятся меняться, даже когда такая возможность предоставляется. Мало того: имеющиеся деньги предпочитают хранить без движения или тратить на какие-то текущие нужды, а вовсе не на улучшение своих жилищных условий. Когда я попытался выяснить, почему, собственно, молодые, здоровые, работящие люди продолжают жить в коммуналках, а вместо того, чтобы откладывать каждую копейку на квартиру, пьют пиво и устраивают пышные застолья - словом, не очень-то экономят, то оказалось, что причина, как правило, одна: ЛЮДИ НАДЕЮТСЯ, ЧТО ГОСУДАРСТВО (ГОРОД) ИХ РАССЕЛИТ! О том, что "Лужков обещал расселить", слышали все. И хотя в глубине души они понимают, что Братеево - далеко не самый престижный район Москвы, что расселять их, собственно, никто не обязан, а если когда-либо и будет, то далеко не в первую очередь; что дом их - слишком дешёвый и стоит не в самом лучшем месте, чтобы дорого его продать, и слишком большой и новый, чтобы сносить и строить на его месте что-то другое, что через 5 лет все городские власти сменятся, а про обязательства предшественников скорее всего забудут, хотя и знают, что нельзя верить предвыборным обещаниям, - тем не менее, у людей всё-таки теплится надежда: а вдруг повезёт? Вдруг не обманут и расселят? Ведь расселяют же кого-то! Вон, в 2000 году целых 3611 квартир расселили! Мало, конечно, но ведь в следующий раз это могут оказаться они! Вдруг их дом или место, на котором он стоит, кому-то так понравится, что он согласится их всех за свой счёт расселить? Вдруг, по какой-то счастливой случайности, их дом попадёт в самое начало очереди на расселение? А вдруг, вообще, в стране вскоре начнётся всеобщий подъём и процветание (чем чёрт не шутит) - тогда, глядишь, и у городских властей достанет денег, чтоб расселить все коммуналки! Да мало ли что может случиться! Ведь не просто так говорили, а солидные, умные люди обещали коммуналки ликвидировать - В.И.Ресин, например. Может, они знают что-то, чего мы не знаем? Может, у них есть какие-то скрытые резервы? Вдруг мы будем из кожи вон лезть, отказывать себе во всём, все деньги вбухаем в обмен - а на самом деле нас всех вскоре расселят - бесплатно. Вот и лежат у людей деньги втуне или проедаются, а на все предложения более трезво мыслящих соседей о том, чтобы всем вместе, разом разъехаться, - мол, дешевле будет, чем каждому по отдельности, отвечают люди стойким отказом. Ждут. Со схемами типа "Накопи и живи", жилищными кооперативами вроде "Строим вместе" (я ни в коей мере не рекламирую именно эти схемы, но, тем не менее, именно накопительные схемы, при условии государственной поддержки и страхования, кажутся наиболее подходящими для приобретения жилья семьёй со средними доходами) не связывается никто, и это естественно: зачем несколько лет платить деньги (и немаленькие) чужому дяде, если вскоре нас, наверное, уже расселят? И это вовсе не глупость или недальновидность людей, а просто следствие доверчивости, ну и, конечно, стремления получить всё даром - вполне естественного, между прочим. Вообще-то, людей можно понять. Согласитесь, обидно потратить сейчас 10 тысяч долларов, чтобы поменяться на однокомнатную квартиру, если через пару-тройку или даже пяток лет твой сосед получит такую же, если не двухкомнатную, да ещё в лучшем районе, бесплатно. И денежки его останутся при нём. Тем более, что люди уже однажды получили жильё бесплатно - эти самые комнаты; и хотя они сознают, что было это в другое время и при другом строе, тем не менее, уверенность в том, что государство может (и будет) предоставлять им жильё, у них ещё вовсе не выветрилась.

Конечно, можно возразить, что лучше переплатить, зато пять лет жить в отдельной квартире, в то время как твой сосед мается в коммуналке; но данная аргументация мало действует на людей. Это ведь только со стороны коммунальная квартира кажется каким-то невыносимым адом. А человек, проживший в ней 10 лет, а тем более ребёнок, выросший в ней, воспринимает её как нечто само собой разумеещееся. Ведь, в действительности, там живут самые обычные люди - большинство из них весьма дружелюбные, вежливые, готовые всегда придти на помощь. Конечно, совместное проживание, нехватка мест общего пользования, разный режим дня почти всегда портят отношения между семьями, а в особенности между женщинами, и редко кто в кругу третьих лиц положительно отзывается о своих соседях; но всё же в большинстве квартир если и не витает дух дружбы, то, по крайней мере, поддерживается мир и видимость взаимного уважения. Разумеется, мало кому нравится жить с соседями, и каждый предпочёл бы отдельную квартиру; но это вовсе не значит, что люди не готовы, даже имея деньги, пожить ещё несколько лет в коммуналке, если они рассчитывают получить отдельную квартиру бесплатно.

Как видим, безответственные популистские заявления и программы приводят к довольно печальным последствиям: с одной стороны, замедляют развитие рынка недвижимости, в особенности накопительных схем и ипотеки, так как лишают граждан, проживающих в коммуналках, стимула вкладывать в них свои деньги; с другой стороны, люди добровольно обрекают себя на продолжение жизни в плохих условиях (коммуналка), даже если имеют возможность самостоятельно их улучшить. Не лучше ли властям прямо и честно сказать людям: решайте свои жилищные вопросы сами! Мы поможем вам развитием ипотеки, поддержкой и подстраховкой ссудно-сберегательных касс, возможно, в отдельных случаях - адресными субсидиями; но никто и никогда не будет вас расселять "за красивые глаза". Глядишь - народ и начнёт доставать деньги из загашников и вкладывать в строительство.

А пока жители дома 25 к.3 по Братеевской улице вместо ипотеки вкладывают свои деньги в пиво, каковое и поглощают в больших количествах по вечерам и выходным во дворе своего дома. В общем-то - тоже поддержка отечественного производителя.