ВВЕДЕНИЕ

Итак, прошел еще один год жизни нашего московского рынка недвижимости. Скажем сразу, год был очень неоднозначный. Основным ожидавшимся событием можно считать свершившийся перелом в общем тренде рынка: долларовые цены на квартиры перестали падать. Главной же неожиданностью - резкое изменение соотношения спрос/предложение этим летом. Процитируем по этому поводу Б.А.Соловьева, директора Управления вторичного рынка жилья компании "Миэль-недвижимость":

"Кроме того, с середины лета на рынок стало выставляться гораздо меньше объектов недвижимости. Если раньше по статистике на одного потенциального покупателя приходилось 15-20 предложений, то к концу лета желающему купить приходилось выбирать из пяти-семи вариантов"

Конец года подарил очередной ажиотаж, сопровождаемый локальным подъемом цен. Купить недорогую квартиру стало тогда более чем непростым делом. Недорогие варианты уходили в один-два дня.


ЧТО ВЛИЯЛО НА ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК В 2000 ГОДУ?

Первый фактор - фактор спроса. Граждане преодолели финансовые последствия кризиса 1998 года, и т.н. отложенный спрос сыграл важнейшую роль в изменении тренда рынка. Другой интересный момент - осенью покупатель почувствовал, что перестает быть хозяином положения. Цены ощутимо росли, а на горизонте маячили неприятные изменения в налоговых делах. Наконец, доминирующим видом стала т.н. "альтернативная" продажа. Владелец продает свою старую квартиру, добавляет денег и покупает другую, с более высокими потребительскими качествами. Нередко, вторая квартира - новостройка.

Второй фактор - фактор предложения. Если за уровень предложения вторичного рынка можно быть спокойным, то предложение на первичном рынке среди "массовых" квартир ощутимо уменьшилось. Так годовой план по вводу в эксплуатацию новостроек к сентябрю был выполнен менее чем на треть. По свидетельству Г.М.Стерника, главного аналитика РГР, после кризиса мы имели следующую ситуацию: первичный рынок предлагал квартиры по более выгодной цене, чем вторичный. Существовали т.н. денежные "ножницы". В результате чего первичный рынок существенно влиял на цены вторичного. В 2000 году произошло сокращение этих ножниц. Производители еще весной стали поднимать цены на "первичку" обосновывая это ростом затрат, а к этому добавилось заявления о прекращении практики взаимозачетов и оптовых продаж жилья. Откровенно дешевых вариантов резко поубавилось. Уже в мае специалисты заявляли: "В Марьинском парке подорожало все".

Вторичный рынок на эти события отреагировал с некоторым запозданием. Тем не менее, ответ был достойным: за пару месяцев цены предложений скакнули вверх на 3%. Однако к середине осени рост цен в среднем затормозился, а вот среди новостроек все меньше и меньше становилось дешевых вариантов. По предварительным оценкам среди новостроек за год рост цен составил 8-13% по большинству микрорайонов.

Здесь (на первичном рынке), правда, нельзя говорить об однозначном повышении цен, в смысле cредняя цена была 650$/кв.м., а стала 690$/кв.м. Менялась на глазах структура предложения. В месяц появлялось до 10 новых предложений по домам индивидуальных проектов. Это т.н. точечная застройка. Естественно, цены в таких домах были гораздо выше, чем в типовых сериях. Простой подсчет среднего по базе давал ежемесячный прирост цен по 2-3%. Но это не значило, что росла стоимость первичного жилья. На наших глазах первичный рынок менял структуру.

Помимо цен, такое положение дел отразилось в модульной рекламе в различных периодических изданиях. По заявлению аналитика Алексея Шкутова, издающего "Мониторинг рынка жилья", в считанные месяцы акцент сместился на рекламу индивидуальных проектов вместо типовых серий.

Наконец, следует помнить еще о двух важных игроках на рынке недвижимости. Один из них - пресса, другой - московские муниципальные власти. В конце лета на страницах газет и журналов выплеснулось определенное количество материалов под общим лозунгом: "Цены на квартиры растут! Хватай - кто что может!". Однако, еще 3-4 тому месяца назад в статьях звучало иное мнение: ценам падать и падать. Несомненно, такой поворот дел не мог не подстегнуть покупателей, но что интересно - параллельно определенный контингент продавцов стал придерживать квартиры до пика цен под воздействием такой информации.

Московское руководство также не оставляло рынок в покое. Основным орудием воздействия служил, конечно, первичный рынок. Отказ от практики взаимозачетов и оптовых продаж (а через полгода - полный возврат), создание муниципальных риэлторских структур, вплоть до "магазина квартир" - Единого центра продаж новостроек, набор заявлений, нередко несколько противоречащих друг другу, смена политики строительства такого крупного игрока как ДВПС - вот далеко неполный перечень того, что влияло на рынок. Однако, каких-то резких изменений это не вызывало против того что происходило в 1999 году.

Федеральные органы, в целом, не тревожили московскую недвижимость. За исключением попытки Госстроя перевести под федеральный контроль примерно треть московской территории. Однако это событие только потенциально может воздействовать на рынок. Другой важный момент - государственная регистрация сделок и прав. Здесь не было каких-то принципиальных изменений, учитывая, что 2000 год - первый год, когда любая сделка должна пройти регистрацию. Происходила взаимная притирка сторон. Правила регистрации рихтовались в сторону упрощения. Госналогслужба, так пугавшая нас в 1999 году, поуспокоилась. По крайней мере, не слышно громких заявлений о разоблаченных покупках квартир на неправедные доходы.


ЦЕНОВОЙ ИНДЕКС 2000 ГОДА

По описанию риэлторов, год разделился на две части: первая половина - спокойная работа рынка при постоянном незначительном снижении цен, вторая половина - активизация рынка, сопровождаемая ростом цен. Отмечают также несколько нестабильную ценовую ситуацию и ажиотаж в конце года. Все это получило достаточное отражение на индексе цен - обобщенном параметре, описывающем поведение рынка.

Рис.1 Флуктуационный характер помесячного изменения цен в двух сегментах квартирного рынка.

На рис.1 показан изменение ценового индекса по двум группам квартир: центр (кольцо метро + 1 станция) и спальные районы. Так выглядит прямой расчет. Естественно, вид временной зависимости (тренд) подвержен флуктуациям. Их составляет как естественный шум, так и особенности используемой базы данных по предложениям. Поэтому при построении генерального тренда индекса цен было произведено сглаживание кривой, которое позволяет сосредоточить внимание на основных ценовых тенденциях. Следует при этом помнить, что возникает дополнительная погрешность к естественной погрешности расчетов (варьирующихся в пределах 1-2.5%).

Рис.2 Индекс цен и кривые мнения об изменении цен.

Генеральный тренд изображен на рис.2. На этом же графике отложены результаты голосования нашего Интернет-журнала в процентах от общего числа голосовавших.
Отметим три основных особенности:

1) Февраль-апрель: выраженное падение цен

2) Май-сентябрь: выраженный рост цен

3) Октябрь-декабрь: слабый рост цен с локальными флуктуациями, предположительная стабилизация цен в октябре.

Такое положение дел вполне соответствует тому, о чем говорилось выше. Сразу отметим, что 3-й период (октябрь-декабрь) весьма неоднозначен. Здесь произошло расслоения поведения рынка. В то время как цены на однокомнатные квартиры росли, цены на трехкомнатные - уменьшались. Видимо, это было вызвано повышенным спросом на малокомнатные квартиры в конце года.


ОЖИДАНИЯ И РЕАЛЬНОСТЬ

Несмотря на незначительный статистический объем (~1100 голосов), результаты голосования дали крайне интересный результат, который представлен на графике. За год соотношение голосов "за падение цен" и "за рост цен" дважды сравнивалось. И это явление (на рисунке отмечено х-кружками) происходило спустя 1.5-2.5 месяца после перелома ценовой тенденции. Этот результат четко свидетельствует о том, что осознание изменений рынка наступает у его участников спустя некоторый ощутимый промежуток времени.

Первоначально же выдвигалась гипотеза о том, что наоборот - ожидания участников рынка формируют ценовую картину. Тем не менее, это оказалось не так. Вдобавок, есть веские основания полагать о существовании субъективного влияния (со стороны риэлторских структур и крупных агентств) на локальную рыночную ситуацию.


ПРОГНОЗИРОВАНИЕ

Рис.3 Прогноз поведения рынка главного аналитика РГР Г.М.Стерника.

Одной из наиболее важных задач исследования рынка является прогнозирование его поведения. На данный момент существует единственный открытый источник прогнозов по московскому рынку недвижимости, это - сайт главного аналитика РГР Г.М.Стерника. На рис.3 представлен долгосрочный прогноз на 1998-2002 год., где на врезке выделен участок 2000-го года. Хорошо видны два обстоятельства:

1) Точно указан общий ход изменения индекса цен (плавное падение до середины года, затем - рост)

2) Точно рассчитано изменение цен за год. Судя по графику - рост на 2-3%, по расчетам тренда на рис.2 - рост на 2%, по данным аналитика РМЛС А.Сапожникова - 2.6%

Единственное различие - это несколько иной реальный профиль подъема цен, чем на нашем прогнозе. Однако, при расчетах индекса цен использовалась ограниченная выборка предложений - около 10 тыс. в месяц. И некоторое расхождение в профиле вполне допустимо, вдобавок генеральный прогноз не учитывает флуктуаций в пределах 1-2 месяцев, которые, способны несколько изменить ход тренда.

Таким образом, реальным ходом событий подтверждается генеральный прогноз РГР, и с большой вероятностью рынок будет следовать прогнозу и в 2001 году. Т.е. монотонный слабый рост долларовых цен до конца года. Конечно, на этот тренд будут накладываться сезонные флуктуации. Цены могут и достаточно резко скакнуть вверх и наоборот - стабилизироваться (и даже поползти вниз.). Тем не менее, ожидается прирост цен за год до 10%.

Достаточно близок и сценарий прогноза А.Сапожникова. В его материалах предполагается также дальнейший рост цен (с возможным кратковременным зимним падением), в целом, по его мнению, за год цены должны возрасти на 5-6%.


ОБОСНОВАНИЕ ПРОГНОЗА

Рынок недвижимости не есть замкнутый на себя сегмент. Он подвержен социальным факторам воздействия, общеэкономическим, политическим и мн.др. Все это опосредованно оказывает влияние на него.

В СМИ была обнародована следующая информация: покупательная способность доллара за 2000 год упала на ~13%. При стабильном курсе рубль/доллар примерно на этот процент возросла потребительская корзинка. Т.е. если выражать стоимость в товарных благах, то цены на квартиры в Москве упали где-то на 10% за год.

Это ни в коем случае не противоречит заявлению о 2% росте цен. Дело в том, что квартиры в Москве покупаются на долгосрочные накопления в валюте, и наиболее правильно, на данный момент, вести отсчет изменения цен именно в валюте.

В 2000 году в Москве имело место повышение общего уровня зарплат, исчисляемого в долларах. Это было обусловлено частичным восстановлением производства, активизацией деловой жизни, высокими мировыми ценами на энергоносители. Одним словом, валютные накопления граждан увеличились, следовательно - сделан задел накоплений для улучшения жилищных условий в 2001-2002 годах. Этот момент совместно с падением покупательной способности доллара и есть базис для дальнейшего роста долларовых цен на жилье. В качестве дополнительного рычага для поднятия цен можно еще упомянуть неуверенное положение доллара на мировом валютном рынке. В случае его обвала покупатель может срочно решить избавиться от валютных накоплений путем вложения их в квартиру.

Немаловажным моментом является социальная политика государства в жилищном секторе. Как известно, в 1999-2000 годах все больше и больше квартир приобретается с его финансовой помощью. Здесь и субсидии для очередников, и помощь военнослужащим, уволенным в запас, и предоставление квартир очередникам, и ипотечное кредитование. Дальнейшее развитие или свертывание социальных программ может сыграть как на повышение цен, так и на их понижение. Понятно, что в некоторых случаях происходит выброс дешевых квартир на рынок, в других - повышение спроса (ипотека, субсидии), в третьих - рост числа предлагаемых квартир (в случае резкого повышения квартплаты).

Сказанное подтвердим цифрами, опубликованными в газете "Московская перспектива №1 от 4 января 2001 года:

"Покупательная способность горожан по сравнению с прошлым годом выросла на 16 процентов…"
"В то же время рост доходов работающих москвичей составил 20 процентов…"
"В Москве за прошедший год построено 3,5 миллиона квадратных метров жилья (что превышает показатели всех прошлых лет), в том числе 400 тысяч - для муниципальных нужд…"

В каких случаях может произойти падение цен на квартиры?
Первая причина - кризис в финансовой сфере. К примеру - обвал рубля. Вторая причина - резкое изменение политической ситуации, по традиции в этом случае покупатель откладывает покупку до лучших времен. Третья причина - затоваривание рынка первичного жилья, что маловероятно в связи с сокращением строительства зданий типовых серий.

Что касается затоваривания рынка зданиями по индивидуальным проектам, то здесь можно быть спокойным в связи с их незначительной долей в жилом фонде Москвы и специфическим контингентом покупателей. Этот сегмент может потеснить только квартиры в "сталинках" и др. кирпичных зданиях, что расположены в более-менее престижных районах, а также квартиры в домах центра Москвы.

Резкие заявления руководства строительного комплекса Москвы, конечно, также могут заставить цены пойти на некоторое время вниз, однако, как показывает опыт рынок быстро отыгрывает ситуацию обратно.


ПОСЛЕСЛОВИЕ

В целом, рынок жилой недвижимости Москвы, его участники могут оптимистично смотреть в ближайшее будущее. Сейчас имеет место стабильная фаза его развития. Опасения по поводу неплатежеспособности населения оказались не слишком обоснованы. Как показывает опыт, в 2000 году только в новостройках в месяц успешно продавалось несколько сотен квартир по цене от 50 тыс.долларов.

Изменение структуры предложения по новостройкам в сторону комфортабельного, современного жилья дает основание ожидать существования постоянной активности на рынке за счет цепочек альтернативных сделок.

Другой положительный фактор - продолжающаяся политика сноса и реконструкции ветхих домов, которая также оказывает стабилизирующее влияние на цены "хрущевок" и старых зданий, опять же такой процесс стимулирует дальнейшее строительство массового жилья и развития новых микрорайонов.

Третий момент - непрекращающаяся миграция россиян и жителей ближнего Зарубежья в Московский регион, определяющая ликвидность непрестижного, дешевого жилья, а также квартир Подмосковья.

Наконец, открываются новые перспективы в связи с развитием загородного жилья для москвичей - малоэтажных зданий, таун-хаусов.

Единственной угрозой рынку можно считать общеэкономические неурядицы. Однако, как показывает опыт, рынок недвижимости довольно стойко их переносит и выправляется гораздо быстрее других секторов экономики.

Вопросы, на которые 2001 должен дать ответ.

1) Как на московский рынок повлияет расширение строительства в Подмосковье

2) Окажут ли влияние т.н. "лужковки" - малометражные, дешевые квартиры в серии П-46м, выставляемые на коммерческую реализацию

3) Как отреагирует вторичный рынок престижных квартир на увеличение числа строительства домов по индивидуальным проектам

4) Случится или нет затоваривание рынка домами по индивидуальным проектам

5) Как поведет себя московский строительный комплекс в сегменте типовых серий. Что станет "массовым жильем" в недалеком будущем

6) Как отразится на рынке возможный общемировой кризис