В принципе, хорошо на все глядеть с академических высот. Берешь 25 тысяч предложений, раскладываешь все по полочкам, делаешь выводы, не задумываясь, что за каждой строчкой, каждым объектом стоит вполне реальный человек со своими нуждами, чаяниями, стремлениями. А рынок ведь как по кирпичикам складывается из отдельных индивидуумов, из их имущественного состояния, ожиданий.

Случай предоставил мне буквально "прощупать" - как происходит то, о чем я старательно пишу уже почти год. Одна моя хорошая знакомая взялась покупать квартиру с моей посильной помощью. Поделюсь наблюдениями - как ведет себя покупатель в "горячее" время рынка. И перенесем наше обычное аналитическое рассмотрение на микроуровень.

1. Почему конец года выходит "ажиотажным"

Несмотря на мои настойчивые призывы перенести сделку на январь-февраль и не гнать коня, убеждение покупателя так и не удалось поменять. Квартира должна быть куплена до конца года. Почему? Все просто - освобождение от подоходного налога. Как известно, льгота по налогу идет по году сделки плюс два следующих, вся разница между сделкой сейчас и в 2001 году в том, какой год освобождается от налога - 2000-й или 2003-й. А человек так устроен, что далекому будущему в России особо не верит. Пусть налог вернут за 2000-й, да поскорее. Вот так. И не страшит ни ценовой пик, ни сложность оформления сделки...

2. Как формируется спрос на однокомнатные квартиры

Вообще-то, нужна минимум "двушка". Благо семья из трех человек. Но "двушку" за указанную ниже сумму можно купить только за МКАД и не бог весть какую при этом. Вот и выходит, что квартиру-"однушку" покупают как временное жилье с мыслью подзаработать со временем и купить на "альтернативу" нормальную семейную квартиру.
Задал такой вопрос - а почему еще не пожить в приличной арендуемой квартире и не заработать на упомянутую квартиру? Ответ был прост - смотри пункт 1.

3. Как растут цены

Наш покупатель первоначально располагал 19000$. А хотел скромную "однушку" в приличном доме на определенных станциях метро. Берутся газеты, бюллетени и ищутся варианты. Нашли пару-тройку таких вариантов, заодно взглянули - а что там рядом? А рядом еще квартирки и уже не 33 кв.м, а 36-ть, да и лоджию обещают. Глазки поразбежались. В результате растут аппетиты. Эх, думает покупатель, давай-ка позаймем денежек, да купим квартирку получше, чай ведь жить там! Словом, на момент написания статьи разговор идет уже о 23000$.

4. Почему цена сделки в среднем на несколько процентов дешевле цены предложения

В ответ на вопрос о скидке один из риэлторов дал бодрый ответ - конечно да! И добавил - 200$. На вопрос же о сумме скидки раз в пять больше был дан категоричный ответ - ни под каким соусом, максимум - 400$!
Что это значит? Да просто где-то 500$ было накинуто при формировании цены предложения самой риэлторской конторой. Хорошо известно, что те цифры, которые фигурируют в "Тригоне", "КДО" и иже несколько отличны от того, что распространяется в межагентских базах данных. Это дает возможность риэлторам играть с покупателем в "скидки", "уступки" и прочие игры.