Столь долго ожидавшийся риэлторами и владельцами рост цен на московские квартиры осенью 1999-го (достигший по разным типам квартир от 6 до 15 процентов), наконец, вышел на насыщение, т.е. прекратился. Как видно из таблиц распложенных ниже (расчет базировался на анализе более чем 6000 листинговых цен), за декабрь цены предложений практически не изменились, что уже признак того, что в ближайшее время возможен и откат цен сделок вниз.

Но будет ли он на самом деле?

Сам по себе осенний рост цен был вызван несколькими обстоятельствами. В первую очередь, на рынок вернулся массовый (условно говоря) потребитель, поднакопивший за послекризисный период денежки и убедившийся, что дальше откладывать покупку не имеет смысла. Пора вкладываться. Интересно, что значительный процент сделок последних месяцев - т.н. "альтернативные", т.е. - одновременно покупатель продает свою старую квартиру, улучшая свои жилищные условия за счет скромных (5-10 тыс.долларов) накоплений. Далее, по масштабам этот рост сопоставим с обычными сезонными колебаниями цен (~5-10%) и мог бы быть объясним именно этим, если бы не одно обстоятельство, которое рассмотрим ниже. Наконец, вал продаж был подхлестнут появлением новых глав в налоговом кодексе, обещающих установить некий контроль за крупными покупками с 2000-года, а также новой, усложненной системой регистрации сделок также с 2000-го года.

Всех, и продавцов, и покупателей, и риэлторов волнует - что будет дальше. Попробуем если не разобраться в этом вопросе, то сделать некие наметки.

Если принять точку зрения сезонных колебаний и отложенных покупок, то в новом году неизбежен откат цен на прежние позиции. Однако здесь не все так просто. Люди продолжают зарабатывать деньги, потихоньку развивается ипотека и множатся схемы долевого строительства. А это все положительные факторы. Вдобавок, скоро народ разберется и с новой системой регистрации и с тем, что налоговый контроль не так страшен как его малюют. Этот контроль вряд ли в ближайшие годы, по заверению специалистов налоговой службы (но не полиции!), коснется случаев продаж дешевых квартир и "альтернативных" сделок. Вдобавок, то что вы совершили дорогостоящую сделку в 1999-м, не оправдываемую уплаченными налогами, нисколько не освобождает от неприятностей, просто доберутся до вас только при несчастливом стечении обстоятельств.

Январь стабильно является месяцем затишья для риэлторского дела, так что, в любом случае, экстренного падения цен не предвидится. Однако тем сильнее возрастает роль февраля/марта, эти месяцы должны ответить на вопрос о влиянии сезонных колебаний.

Однако московский рынок в последние годы подчиняется, скорее, не стандартным в мировой практике временным флуктуациям (это как сезонные колебания, так и глобальные циклы в 8-11 лет). В России огромную роль играют психологические факторы. Это отмечают, в первую очередь, риэлторы. Так наиболее удачным брокером, по мнению ряда глав компаний, является приятная, располагающая женщина средних лет, бывший педагог или поработавшая в социальной сфере. Т.е. специалист в общении с людьми. Сильную положительную роль в преодолении последствий кризиса на московском рынке сыграло движение специалистов навстречу потребителю, что не замедлило поднять уровень доверия. Это выражалось в увеличении специализированных изданий как в Интернет, так и в офф-лайне, проведения ряда выставок типа "Недвижимость-99", работы риэлторского сообщества в преодолении сложившегося убеждения о криминальном его характере и т.п. Плюс стучащая в голове потребителя мысль - "Цены упали, упали, встали - можно позволить себе решение квартирного вопроса".

Итак, на чашах весов с одной стороны - положительные тенденции на рынке недвижимости, на другой - окончание действия инициаторов осеннего всплеска цен. Какая чаша окажется тяжелее - туда и пойдут цены. Последний нюанс в пользу точки зрения о снижении цен - новостройки сданные в IV кв.1999г. и I кв. 2000г. Предложение на первичном рынке до сих пор значительно превышает спрос.

Табл.2 Средние значения отношений цен предложений начала января к ценам ноября 1999-го для квартир различного местоположения.