РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ В УСЛОВИЯХ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА: СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ
(аналитическая справка - часть 3)
1. Оживление рынка недвижимости (пятая фаза кризиса)
В части 2 аналитической справки от 25 ноября 1998 г. был произведен анализ состояния рынка недвижимости в октябре - середине ноября. Был сделан вывод о том, что рынок к концу четвертой фазы стабилизировался на новом уровне своей активности (60-80% от докризисного) и цен (в городах с долларовой номинацией цен - 80-90%, с рублевой - 120-140%, или 45-55% в долларовом эквиваленте). На основе анализа экономической и политической ситуации в стране был также сделан вывод о том, что сделанные ранее прогнозы не требуют корректировки. В частности, краткосрочный прогноз (до конца года) предусматривал начало оживления рынка при продолжающемся некотором снижении цен.
В настоящее время начали поступать данные о состоянии рынка жилья в городах России за ноябрь и декабрь. Анализ этих данных:
n
подтверждает сделанный ранее краткосрочный прогнозn
позволяет сделать новый краткосрочный прогноз (до марта 199 г.)n
позволяет скорректировать (в сторону улучшения) среднесрочный прогноз (до конца 1999 г.)n
позволяет не подвергать корректировке долгосрочный прогноз (до 2001 года).2. Основные итоги года.
В Москве (рис.1) в октябре - ноябре объем продажи квартир стабилизировался:
на вторичном рынке - на уровне 5,5-5,8 тыс. (70-75% от докризисного июля, чуть менее 50% от рекордного за все годы декабря 1997 г.);
на первичном рынке - снизился относительно ажиотажного августа - сентября до июльского уровня 2,2-2,3 тыс. (около 90% от декабря 1997 г.).
В декабре объем продаж вырос на вторичном рынке до 9 тыс., превысив июльский на 30% и составив 75% от декабря 1997 г. На первичном рынке объем продаж (2,5 тыс.) достиг декабрьского уровня.
Средняя цена предложения 1 кв. м квартир по данным РАН САВА составила в ноябре $902, декабре $889, при этом темп снижения цен составил в октябре и ноябре около 3%, в декабре - 1%.
По данным других агентств (“Миэль-недвижимость”, “Контакт-недвижимость”, “Квартира и дача”), уровень цен предложения в Москве снизился в декабре на 5-22% от докризисного. Это не противоречит данным РАН САВА, и в дальнейшем именно они используются для анализа.
С учетом динамики среднемесячного курса доллара (октябрь - 15,9 руб., ноябрь - 16,5 руб., декабрь - 20,0 руб.) индекс стоимости жилья в сопоставимых ценах декабря 1997 г. составил в октябре 1,66, ноябре 1,56, декабре - 1,71 (рис.6).
Рис. 1.
В других городах с долларовой номинацией цен (Россия-1) замедление темпов снижения цен и повышение активности рынка были не столь заметными.
В Калининграде (рис.2) уровень цен на жилье составил в ноябре $474 и в декабре $469, при этом месячные темпы снижения составили в ноябре 3% и в декабре менее 1 % (в сентябре - октябре темп снижения составлял 7-10%).
Индекс стоимости жилья в сопоставимых ценах декабря 1997 г. составил в октябре 1,36, ноябре 1,25, декабре - 1,38 (рис.6).
Увеличения объема продаж пока не отмечается, но среднее время экспозиции квартиры уже вернулось на уровень летних месяцев.
В Екатеринбурге (рис. 3) в ноябре и декабре цены продолжали снижаться, достигнув в конце года уровня $334, что составляет 62% от докризисного (самый низкий индекс из городов первой группы). Индекс стоимости жилья в сопоставимых ценах декабря 1997 г. составил в декабре 1,13 (рис.6).
В Твери (рис.3) уровень цен на жилье составил в ноябре $306 и в декабре $264, при этом месячные темпы снижения составили в ноябре 4% и в декабре 9 % (наибольший темп снижения в декабре по сравнению с другими городами первой группы).
Индекс стоимости жилья в сопоставимых ценах декабря 1997 г. тоже снижался и составил в октябре 1,53, ноябре 1,41, декабре - 1,36 (рис.6).
Рис. 2
Рис. 3
В городах с рублевой номинацией цен (Россия-2) происходили аналогичные процессы.
В Ульяновске (рис.4) в ноябре уровень цен составил 130%, а в декабре - 140% от докризисного. При этом цены в долларовом эквиваленте (рис.5) составили в ноябре $150 (50% от докризисного) и в декабре $135 (44% от докризисного и 38% от декабря 1997 г.).
Отмечается увеличение в декабре объема продаж.
Индекс стоимости жилья в сопоставимых ценах декабря 1997 г. вырос в декабре до 70% (рис.6).
Рис. 4
В Новосибирске (рис.4) в ноябре уровень рублевых цен составил 125%, а в декабре - 200% от декабря 1997 г. (единственный город второй группы, где индекс роста рублевых цен превысил индекс инфляции). При этом цены в долларовом эквиваленте (рис.5) составили в ноябре $218 (40% от докризисного) и в декабре $280 (55% от докризисного и 58% от декабря 1997 г.).
Отмечается увеличение в декабре объема продаж.
Индекс стоимости жилья в сопоставимых ценах декабря 1997 г. вырос в декабре на 30% и даже несколько превысил 100% (рис.6).
В Омске (рис.4) в ноябре уровень рублевых цен составил 142%, а в декабре - 154% от декабря 1997 г. При этом цены в долларовом эквиваленте (рис.5) составили в ноябре $192 (60% от докризисного) и в декабре $172 (53% от докризисного и 46% от декабря 1997 г.).
Отмечается увеличение в декабре объема продаж.
Индекс стоимости жилья в сопоставимых ценах декабря 1997 г. вырос в декабре до 90% (рис.6).
Рис. 5
Рис. 6
Таким образом, к концу 1998 года в большинстве городов как с долларовой, так и с рублевой номинацией цен четко отмечается повышение активности рынка жилья и уменьшение темпов снижения цен. При этом в Москве уровень цен составил 90% от докризисного, в первой группе городов 65-75%, а во второй (в долларовом выражении) - 40-60%. В сопоставимых ценах декабря 1997 г. индекс цен в Москве составил 1,70, в первой группе - 1,15-1,40, во второй - 0,70-1,05.
Одновременно подтверждаются закономерности, выявленные на предыдущих стадиях кризиса: синхронизация рынка недвижимости с общей экономической ситуацией; сегментация рынка на три части - Москва, другие города с долларовой номинацией и города с рублевой номинацией цен на рынке недвижимости.
3. Прогноз развития рынка недвижимости
Для того, чтобы прогнозировать тенденции дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости, необходимо дать объяснение причинам, приведшим к полученным в конце года результатам.
По нашему мнению, основной причиной повышения активности рынка в конце года является отложенный спрос. Дело в том, что инфляционные ожидания, опасения политической и экономической нестабильности заметно снизились, и население начало тратить свои придержанные в сентябре-октябре сбережения. Это подтверждается и ситуацией на других рынках - товарном (мебель, предметы длительного пользования), туристических услуг и т.д. Даже увеличение в декабре инфляции до 11% и курса доллара на 20% не сняли эту тенденцию. Можно предположить, что этот фактор продолжит свое действие в январе-феврале, хотя и с меньшей интенсивностью.
Другой причиной является общее оживление экономики, о котором заявил первый вице-премьер Маслюков Ю.Д. В условиях резкой девальвации рубля повысилась эффективность экспорта, доходы экспортеров, экспортно-ориентированных предприятий и обслуживающих их банков. Повысились также доходы предприятий и торговли, ориентированных на товары отечественного производства - невысокие (относительно девальвации рубля) темпы инфляции сделали их конкурентоспособными на внутреннем рынке. Этот фактор продолжит свое действие еще некоторое время - до выравнивания внутренних цен с мировыми (если не произойдет нового обвала рубля).
Сопутствующей причиной оживления рынка недвижимости явилась ситуация на валютно-финансовом и фондовом рынках. Там практически прекратили существование высокодоходные спекулятивные инструменты, и дополнительные доходы предприятий и банков от основной деятельности хлынули, по сложившейся российской практике, не в возврат задолженности персоналу или на обновление основных фондов, а на рынок недвижимости. И дело не в уровне его доходности, тем более в условиях снижающихся цен. Расчеты показывают, что на арбитражных сделках между долларовыми и рублевыми рынками недвижимости можно получить до 50% прибыли, но на валютном рынке и межбанковских кредитах доходность достигает 180-200% годовых. Однако, специальными мерами регулирования валютного рынка (введение спецсессий на ММВБ, на которых экспортеры обязаны продавать 75% валютной выручки, а импортеры - покупать валюту строго под контракты) ЦБ РФ ограничил хождение иновалют в России, и объекты недвижимости остались единственным надежным способом “спрятать” капитал. Какое-то время эта ситуация сохранится, но вряд ли оно будет продолжительным. С одной стороны, появятся новые ценные бумаги, оживится фондовый рынок, и капиталы уйдут с рынка недвижимости в спекулятивный бизнес. С другой, дольнейшее возможное ужесточение госрегулирования может привести к принудительной дедолларизации экономики (в том числе и рынка недвижимости), а это чревато обвальной утечкой капиталов за рубеж.
Дополнительным стимулом для приобретения недвижимости многие эксперты считают широкое обсуждение в прессе ожидавшегося 24 января 1998 года вступления в действие пресловутого “Закона о государственном контроле над соответствием крупных расходов...” В дальнейшем, в связи с переносом срока введения этого закона по крайней мере на год, действие этого фактора прекратилось.
Наконец, свою роль сыграл, по мнению экспертов, известный фактор сезонности на рынке недвижимости, с которым обычно связывают осеннее повышение активности рынка и темпов роста цен. Если это так, то стимулирующее действие этого фактора продолжится в январе-феврале, но с уменьшающейся интенсивностью.
Условием сохранения сложившейся тенденции к оживлению рынка недвижимости является стабильность в политической и макроэкономической сферах. Мнения экономистов о ближайших перспективах можно свести к двум сценариям.
Первый сценарий учитывает благоприятное прохождение бюджета в Госдуме (с заложенными в нем жесткими параметрами - первичный профицит 1,6%, инфляция не более 30%), благоприятный ход переговоров с Лондонским клубом кредиторов о реструктуризации долга и полном снятии угрозы суверенного дефолта, сохранение возможности получения кредита МВФ в $4,3 млрд на рефинансирование задолженности. Предполагается, что до марта никаких негативных событий не произойдет, а в дальнейшем параметры бюджета будут пересмотрены: частично скорректированы при получении кредита или полностью изменены при отказе МВФ от выдачи кредита.
Второй сценарий, активно обсуждающийся политологами и политиками, учитывает возможность резкого усиления к марту социальной напряженности, дистанцирование левых фракций в Госдуме от правительства Е.М.Примакова, раннюю активизацию предвыборной кампании, нездоровье президента, негативное мнение МВФ об основных параметрах бюджета и его реальности, охлаждение отношений с США по внешнеполитическим вопросам, возможность прекращения переговоров о выдаче кредита уже в феврале-марте и вследствие всего этого - новый политический и экономический кризис.
По нашему мнению, вероятность развития событий по первому сценарию - не менее 80%, по второму - не более 20%.
Это позволяет прогнозировать в краткосрочной перспективе (по крайней мере до марта 1999 года) сохранение тенденции к оживлению рынка недвижимости: стабилизацию числа сделок на уровне несколько ниже декабря 1998 г., дальнейшее замедление снижения цен (их стабилизацию на уровне декабря или незначительное снижение).
Дальнейшее развитие событий зависит от сохранения или резкого повышения весной-летом темпов инфляции и девальвации рубля.
В среднесрочной перспективе (до конца 1999 г.) и особенно в долгосрочной (до 2001 гг.) предлагаемые политиками и экономистами варианты развития событий расходятся более существенно.
Все их можно свести к трем сценариям - оптимистическому, пессимистическому и катастрофическому. Их объединяет уверенность в том, что начало экономического роста в России отодвинуто на значительный срок. Различия состоят в прогнозируемых сроках, путях и тяжести преодоления кризиса.
Оптимистический сценарий (правительственный, заложенный в проекте бюджета) предусматривает создание к концу 1999 года условий для начала возрождения экономики России на путях государственно-администрируемого рынка. Он базируется на том, что новым властям удастся осуществлять ограниченную, управляемую эмиссию; за счет усиления валютного регулирования и контроля, а также помощи от МВФ, МБ и особенно ЕС сдержать темпы инфляции (30%) и девальвации (прирост не более 20%); за счет индексации зарплат и пенсий и возврата долгов обеспечить подъем доходов населения и платежеспособного спроса; за счет налоговой реформы и выборочной поддержки предприятий и отраслей начать оживление реального сектора; в целом к 4 кварталу 1999 года восстановить нормальное функционирование экономики и даже обеспечить начало экономического подъема.
Для рынка недвижимости это означает постепенное возрождение и приближение его состояния к докризисному через год-полтора. По нашей оценке, к сожалению, вероятность такого сценария не превышает 20%.
Согласно второму сценарию (умеренных экономистов-рыночников, а также экспертов МВФ), в этом году возможно снижение ВВП и уровня потребления на 6-10%. Прирост инфляции и девальвации могут достигнуть 60-120%. В частности, Институт экономических проблем переходного периода (Е.Т.Гайдар) называет в качестве самых оптимистических (при условии жестких практических шагов правительства) такие параметры к концу года: инфляция - 64%, курс доллара - 33 руб. Лившиц, другие экономисты ожидают инфляцию на уровне 100-120%, курс доллара - 35-40 руб. В этом случае прекращение спада и начало экономического роста может наступить не ранее 2001 года, и то при условии возвращения к либерально-экономической политике.
Восстановление рынка недвижимости в этих условиях также потребует не менее двух лет (а с учетом необходимого временного лага - и более). По нашей оценке, вероятность этого сценария не менее 70%.
Согласно третьему сценарию (либеральные экономисты радикального крыла, пессимистический вариант ИЭППП), при сохранении нынешней аморфной политики правительства и нарастающей склонности его к популистским решениям, к государственному регулированию экономики (результатом которых будет не только развал финансовой системы, но и полное прекращение помощи Запада), а также с учетом возможности новых попыток политических потрясений, связанных с подготовкой выборов в Госдуму в декабре 1999 года и возможными досрочными выборами президента - страну ждет гиперинфляция (на уровне 590-600%), обвальная девальвация рубля (до 140-150 руб. за доллар), бегство капиталов, дефицит на потребительском рынке и ускоренное обнищание населения. Такой прогноз в экономике ориентирован на полный провал новой экономической политики уже осенью 1999 года. Предсказание гражданской войны, прихода “твердой руки” в России пока снято, а возможность начала в России нового цикла либеральных реформ отодвинута на период после 2000-го года.
Вместе с экономикой, естественно, при таком сценарии рухнет и рынок недвижимости.
В случае реализации этого сценария в экономике годовой прогноз для рынка недвижимости состоит в возможности начала в марте-апреле нового обвала, аналогичного августовскому, а в сентябре - еще более глубокого. По нашей оценке, вероятность данного сценария не превышает 10%.
С учетом нашей оценки вероятности каждого из сценариев развития экономики рассчитан наиболее вероятный сценарий и прогноз изменения стоимости жилья до конца 2001 года (рис. 7 и 8). В соответствии с нашим прогнозом, в 1999 году будет продолжаться ухудшение ситуации на рынке недвижимости, и наиболее глубокое снижение цен (75-80% от докризисного для Москвы, 55-60% для городов первой группы, 40-45% для городов второй группы) нас ожидает летом-осенью. В дальнейшем, с учетом влияния не только экономических, но и политических рисков, в течение года с лишним возможна стагнация на рынке, колебания цен в пределах +/- 10%. Лишь в 2001 году можно ожидать медленного восстановления рынка.
Таким образом, наиболее вероятным нам представляется неровный, с колебаниями и откатами, двух-трехлетний путь восстановления экономики России, а вместе с ней и рынка недвижимости до состояния лета 1998 года.
Рис. 7
ПРОГНОЗ ИЗМЕНЕНИЯ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ
(с долларовой номинацией цен) ПРИ РАЗЛИЧНЫХ СЦЕНАРИЯХ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ И ПОЛИТИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ
Рис. 8
НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНЫЙ ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ ЦЕН НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ, ДРУГИХ ГОРОДОВ С ДОЛЛАРОВОЙ НОМИНАЦИЕЙ (РОССИЯ-1) И ГОРОДОВ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН (РОССИЯ-2)
СПИСОК ОРГАНИЗАЦИЙ, ПРЕДОСТАВИВШИХ ИНФОРМАЦИЮ
1. Комитет муниципального жилья г. Москвы (Зам. председателя Скворцов М.А., нач. отдела Богданов С.В.)
2. РАН САВА, г. Москва (президент Апрелев К.Н., нач. отдела Куприянов А.В.)
3. Агентство “Миэль-Недвижимость”, г. Москва (ген. директор Куликов Г.Л., нач отдела Светлаков В.И.)
4. Агентство “Контакт-Недвижимость”, г. Москва (ген. директор Клементьева О.А., Гершвальд Г.С., нач. отдела Колокольников Д.А.)
5. Уральская палата недвижимости, г. Екатеринбург (Галеев Р.Д., Антасюк А.П.)
6. Агентство недвижимости “Выбор”, г. Нижний Новгород (ген. директор Иванов С.А., маркетолог Ротанова С.Н.)
7. Агентство недвижимости “В Добром”, г. Владимир (ген. директор Зольников С.Г.)
8. Агентство “Недвижимость Калининграда”, г. Калининград (директор Драчук П.И., исполнитель Анненков Р.Ш.)
9. Агентство недвижимости “АУРУМ”, г. Томск (директор Ивлев В.В., нач. отдела Лысенко Ю.Н.)
10. Сибирское агентство недвижимости, г. Новосибирск (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.)
11. Агентство недвижимости “Ваш дом”, г. Волгодонск Ростовской обл. (ген. директор Усов А.А., исполнитель Усова Л.И.)
12. Агентство “Центр недвижимости”, г. Ульяновск (ген. директор Диков А.С., исполнитель Наталья Тагашова)
13. Тверское информационно-торговое агентство недвижимости (ТИТАН), г. Тверь (президент Каминский В.Н., исполнительный директор Кузуб В.И.)
14. Администрация гор. Белгорода (зам. председателя комитета по обеспечению жизнедеятельности города Фальков В.Л., зам. начальника МУ УКС Выродова Л.И.)
У
Стерник Г.М.,гл. специалист РГР по анализу рынка недвижимости
тел. (095) 976-89-11
E-mail:g_sternik@geocities.com
25.01.1999 г.