Существующая налоговая система имеет массу недостатков, которые в конечном итоге тормозят экономическое развитие страны. Целью эксперимента является проверка жизнеспособности нового налога на недвижимость и отработка конкретных механизмов его введения и администрирования в двух городах – Новгороде и Твери, которые отбирались на конкурсной основе.

Существующая налоговая система неэффективна - не обеспечивает стабильных доходов бюджетов, подрывает экономическую активность субъектов хозяйствования, не способствует эффективному использованию городских земель, зданий и сооружений. Предприятия и производители оказались под непосильным налоговым гнетом, причем именно налог на имущество тормозит инвестиции в модернизацию основных фондов. Балансовая стоимость последних сильно искажена, в ряде случаев существенно превышая рыночные цены, в других случаях - наоборот, в сторону занижения. Поэтому налоговое бремя не связано с реальной стоимостью активов, нарушен принцип справедливого налогообложения. Сложившаяся пространственная структура городов неэффективна - жилые районы располагаются на окраинах, удобные и обширные участки недалеко от центра заняты промзонами. Местные органы власти лишены надежных, стабильных собственных доходных источников, местные налоги не дают достаточных средств для финансирования городской инфраструктуры и общественных услуг.

Эксперимент по налогообложению недвижимости направлен на решение вышеперечисленных проблем.

Рынок недвижимости развивается, обнаруживая относительно высокую ценность реальных активов – земли и зданий. Рыночная стоимость городской земли и недвижимости существенно превышает нынешнюю номинальную стоимость, которая используется в качестве базы налогов. Использование инвентарной стоимости зданий и помещений приводит к искажению и, зачастую, занижению налогооблагаемой базы, нарушению принципа справедливого налогообложения (так, квартиры в крупнопанельных новостройках на окраинах оказываются по инвентарной стоимости дороже, чем комфортабельные квартиры в капитальном фонде в центре города).

В результате наиболее ценные активы на дают сколько-нибудь значительных бюджетных поступлений, сокращая возможности финансирования социальной сферы и программ.

Планируемый эксперимент призван привлечь внимание к интересам налогоплательщиков-физических лиц, сделать налоговую систему более понятной для населения, не только усилить ответственность налогоплательщика, но и дать ему больше прав. Улучшение налогового администрирования, введение механизма обжалования налогоплательщиком решений отдела налогообложения недвижимости, возможность получить разъяснения и повлиять на результат налогообложения призваны изменить социально-общественную оценку налоговой системы.

Переход к налогообложению недвижимости на основе оценки рыночной стоимости позволит сделать его более справедливым и повысит роль налога как стимула к наиболее эффективному использованию ресурсов. Кроме того, в случае успеха эксперимента местные бюджеты получат не только стабильный и управляемый, но и надежный источник поступлений.

Местные органы власти пока не могут в полной мере использовать преимущества, которые дает развитие рынка недвижимости, так как не могут извлекать часть доходов владельцев и пользователей лучшей недвижимости, стоимость которой растет по объективным причинам лучшего местоположения, обеспеченности инфраструктурой и т.д. Налогообложение на основе оценки рыночной стоимости сделает власти заинтересованными в развитии рынка, укреплении прав собственности, стабилизации правил игры и политики арендной платы. То, в свою очередь, будет способствовать улучше6нию инвестиционного климата, росту вложений в развитие территорий, которые на сегодня практически исчезли.

Вышеизложенные ожидания, связанные с налогом на недвижимость, обусловили включение его в проект Налогового Кодекса, одобренный Правительством и принятый Госдумой в первом чтении. Однако, необходимо проверить жизнеспособность этого налога в условиях России, отработать конкретные механизмы его введения и администрирования прежде, чем распространять на всю территорию Российской Федерации. Этой цели служит проведение эксперимента по введению налога на недвижимость в городах Твери и Новгороде.

Создание системы налогообложения недвижимости на основе оценки рыночной стоимости является одним из направлений налоговой реформы, которая начата правительством Российской Федерации.

Учитывая важность рационализации налогообложения недвижимости, Агентство США по международному развитию включило в программу технического сотрудничества проект "Создание системы налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости", финансирование которого началось в октябре 1995 года.

Начало проекта совпало по времени с принятием Правительством первой части Налогового Кодекса. Налог на недвижимость в перспективе заменит налоги на имущество физических и юридических лиц и налог на землю, и, будучи местным налогом, составит существенную часть доходной базы местных бюджетов. Например, в США, в Канаде этот показатель доли налога на недвижимость в доходной базе местных бюджетов в среднем составляет 25-30%. У нас на сегодня доля имущественных налогов составляет примерно 8-13%. Налог на недвижимость успешно применяется во многих странах мира, при этом модели налогообложения существенно варьируют - как в том, что касается базы, так и в части ставок, льгот и порядка оценки - в зависимости от конкретных целей. Международный опыт налогообложения недвижимости представлен в проекте специалистами из ряда стран, среди которых как давно применяющие этот налог (США), так и недавно реформировавшие свою систему налогообложения недвижимости (Чили, Индонезия).

Осенью 1995г. специалисты проекта проанализировали 9 городов, включая крупнейший, большие, средние и малый города Европейской части России. При этом обращалось внимание на :

- состояние учета (наличие, доступность и полнота информации о характеристиках) объектов недвижимости;

- формирование объектов недвижимости, приватизация и определение правового статуса объектов;

- развитие рынка недвижимости (показатели объемов и ценовая динамика вторичного рынка недвижимости разных типов);

- использование доходного потенциала недвижимости;

- интерес к проекту, готовность к проведению эксперимента, совместному решению задач проекта, включая выделение финансовых, материально-технических ресурсов и специалистов;

- административная эффективность (способность городских властей внедрить реформу и мобилизовать соответствующие организации на выполнение поставленных целей), характер взаимодействия организаций, ответственных за управление недвижимостью;

- типичность города и способность к тиражированию.

Наиболее подготовленными к реформированию систем налогообложения недвижимости оказались города Новгород и Тверь.

В них наибольшее развитие получили рынки земли и недвижимости, рациональная система землепользования и стимулирования эффективного использования городских территорий (переход от системы целевого назначения участков к правовому зонированию территории, конкурсное распределение земель и т.п.). В обоих городах действует система регистрации прав на недвижимость, при формировании объектов недвижимости установлен порядок прояснения, укрепления и защиты прав собственности.

Администрациями городов предпринимаются меры по улучшению инвестиционного климата, в числе которых можно выделить стабилизацию арендных платежей. Для упорядочивания учета недвижимости созданы реестры недвижимости, в которых регистрируются все городские объекты.

Оба города держат четкий курс на укрепление местного самоуправления, об успешности проводимой администрациями политики говорят прошедшие выборы, в результате которых оба мэра (г.Новгорода - Корсунов А.В. и г.Твери - Белоусов А.П.) были переизбраны на второй срок, приступили к работе Городские Думы. Оба города работают в тесном контакте с областными администрациями.

Высокий уровень взаимодействия с агентами местного рынка недвижимости обеспечил получение необходимой информации о рыночных ценах сделок по купле-продаже недвижимости, достаточной для построения модели оценки.

20 июля 1997 г. Федеральный Закон РФ "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери" был подписан Президентом Российской Федерации Б.Н. Ельциным.

Эксперимент по налогообложению недвижимости будет проходить в двух специально отобранных и наиболее подготовленных городах. Это позволит отработать основные принципы и механизмы введения нового налога, прежде чем этот опыт будет распространен на всю Россию.

Проводимый эксперимент по реформе налогообложения недвижимости тесно связан с изменением политики властей в отношении создания в городе благоприятного инвестиционного климата, стимулов к эффективному использованию ресурсов и хороших условий для проживания.

Обеспечение необходимого уровня условий проживания является одной из первоочередных задач руководства города. Из имеющихся в его распоряжении экономических инструментов одним из наиболее эффективных является перераспределение городского пространства между землепользователями как средство оздоровления городской инфраструктуры. Оно может быть эффективным лишь в случае органичной работы механизмов рыночного регулирования, при наличии тенденций к повышению доходности и снижению себестоимости. В конечном итоге, именно рынок недвижимости формирует и перестраивает города, поскольку именно рыночные сигналы (такие, как потребительский спрос) определяют инвестиционную политику инвесторов, учитывающую факторы риска. Проводимая политика позволяет рынку перестраивать города с учетом экономической целесообразности, но городские власти должны создать оптимальные условия, стимулирующие их деятельность, путем разработки адекватной нормативной базы.

Кроме того, важно обеспечить систему стимулов к эффективному использованию городской недвижимости, в первую очередь - земель в городах. Не секрет, что сегодня во многих городах лучшие земли заняты промышленными зонами, тогда как жилые районы находятся в отдаленных от центра местах. Это приводит к ухудшению экологической ситуации, удорожанию городской инфраструктуры, выражается в проблемах транспортной усталости работающего населения. Такая система землепользования сложилась в результате того, что отсутствовала взаимосвязь платы за земельные ресурсы с реальной ценностью земель, их пригодностью для более эффективного использования. Только заставив пользователя и собственника платить за землю на основе ее действительной стоимости, можно сделать города удобными и пригодными для жизни. Сегодня очевидно, что необходимо определять стратегические направления развития городов таким образом, чтобы развивающиеся рынки земли и недвижимости формировали планирование, строительство и перестройку города. Органы городского управления должны существенно пересмотреть свою роль, перейдя от функции прямого планирования городской инфраструктуры к функции создания условий, способствующих эффективной работе рыночных механизмов.

Общая политическая линия, стимулирующая развитие рынка земли и жилья, должна быть нацелена на:

• улучшение развития городской инфраструктуры
• налаживание четких процедур выделения и разрешений по земле в инвестиционном процессе
• решение проблем прав собственника и титула
• снижение затрат при совершении сделок
• соотношение налогообложения со стоимостью / ценой
• преодоление трудностей по финансированию инфраструктуры
• облегчение доступа к освоению удобно расположенных земельных участков
• переход от практики общего к практике нацеленного субсидирования
• облегчение процессов сбора и доступа к рыночной информации
• планирование застройки с учетом требований рынка

Только в случае, когда органы власти имеют в своем распоряжении инструменты извлечения выгоды из развития рынка недвижимости, они становятся действенно заинтересованы в создании благоприятной правовой и информационной среды, поддержке инвестиционной активности и предпринимательства в этой области, наконец, самой приватизации и развитии рынка.

Бурное и стихийное (часто нелегальное) развитие рынка недвижимости явилось предпосылкой для того, чтобы обратить внимание на этот сектор экономики, определить «правила игры» на нем и приступить к созданию системы регулирующих инструментов, наиважнейшим из которых является налогообложение. Существующая система налогообложения земли и имущества во многом способствовала неправильному развитию рынка недвижимости. Сделки заключались по фиктивной цене, росло число случаев обмана, мошенничества и даже преступлений. Поэтому необходимо снижать налоговую нагрузку на сделки и переносить акцент на налогообложение владения объектами недвижимости. Очевидно, что введение налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости необходимо не только по соображениям выгоды для бюджета, более справедливого распределения налогового бремени и эффективного использования ресурсов, но и для развития самого рынка недвижимости.

Введение налога на недвижимость в городах необходимо и для того, чтобы заинтересовать местные органы власти в развитии рынка частной застройки, повышении рыночной стоимости недвижимости и земли. Налог на основе рыночной стоимости должен решить эту задачу - чем дороже становится объект, тем больше средств поступает в бюджет от его налогообложения.


3. Концепция налога, определение ставки налога, базы налога и льгот.

Проводимый в городах Твери и Новгороде эксперимент заключается в замене ряда имущественных налогов единым налогом на недвижимость. При этом концепция налога основана на целом ряде принципов, позволяющих сделать налогообложение недвижимости простым, прозрачным и справедливым.

Суть эксперимента по налогообложению недвижимости, который задуман к осуществлению в городах Твери и Новгороде, состоит в замене нескольких налогов - налога на имущество предприятий, на имущество физических лиц и земельного налога - единым налогом на недвижимость. Базой этого налога станет оцененная рыночная стоимость объекта недвижимости или ее часть. Таким образом, номинальная ставка может быть единая для всех видов недвижимости и не дифференцирована по налогоплательщикам, а база будет варьироваться за счет применения различных коэффициентов налоговой оценки, на основе процента рыночной стоимости.

Цель эксперимента - стабилизация поступлений в местные бюджеты при снижении налогообложения активной части основных фондов.

Концепция налога базируется на следующих принципах :

Разработчики законопроекта видят в предлагаемом налоге следующие преимущества:

Основные параметры, составляющие налога на недвижимость, заменяющего налог на имущество предприятий, плату за землю и налог на имущество физических лиц, определяются исходя из того, что доходы от нового налога не должны быть меньше, чем платежи от трех налогов по старой системе, поскольку это - необходимое условие реализации эксперимента в городах (со стороны местных бюджетов).

Важной функцией нового налога является выравнивание налогового бремени предприятий и физических лиц. Хотя первоначальное увеличение налогового бремени будет незначительным, с развитием рынка и стабилизацией экономической ситуации планируется постепенное его увеличение.

Решение о ставке, базе, льготах по налогу на недвижимость производится на основе расчетов. Анализ бюджетов городов Твери и Новгорода показал, что в составе имущественных и земельных платежей основная часть поступлений приходится на налог на имущество предприятий (более 2/3 за 11 месяцев 1996 года). При переходе от налога на имущество предприятий к налогу на недвижимость достаточно большая часть базы налога на имущество выходит из-под налогообложения (машины, оборудование, транспортные средства, запасы, нематериальные активы и прочее имущество, кроме зданий и сооружений). В то же время, балансовая стоимость зданий, сооружений и земли существенно отличается от их рыночной стоимости.

Описанная концепция нового налога обеспечивает новой системе налогообложения целый ряд преимуществ: повышение собираемости налогов, обеспечение устойчивого источника доходов для местных бюджетов, создание стимулов к инвестированию в производство и эффективному использованию ресурсов.

Для того, чтобы подготовить эксперимент по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери, был проведен целый комплекс работ, который включает в себя следующие направления.

1) создание информационной базы налогообложения недвижимости. Реестр недвижимости включает информацию об объектах (характеристики размеров, качества, местоположения земельных участков, зданий и сооружений, помещений, их использование, оценка налогооблагаемой стоимости), информацию о правах, информацию о субъектах прав (наименование, адрес, права на льготы). Реестр включает описание всех зданий, строений, сооружений и помещений на территории города, включая квартиры и гаражи.

2) создание автоматизированной системы управления налогом на недвижимость. Разработка программного обеспечения для учета объектов недвижимости, оценки рыночной стоимости, определения налогооблагаемой базы, выписки извещений, уточнения суммы налога в процессе апелляций, контроля уплаты налога.

3) анализ рынка недвижимости и разработка методики оценки, массовая оценка объектов недвижимости в обоих городах.

4) анализ последствий введения налога при различных вариантах ставок и льгот, формулирование и согласование политики налогообложения.

5) создание нормативно-правовой и организационной базы налогообложения недвижимости. Разработка и принятие Положения о налоге на недвижимость, Методики оценки рыночной стоимости, Положения о порядке создания и ведения реестра недвижимости, Положения об отделе по налогообложению недвижимости, Положение о комиссии по рассмотрению жалоб налогоплательщиков при Администрации города, Положения о порядке отнесения объектов незавершенного строительства к объектам налогообложения.

6) работа с налогоплательщиками, разъяснение концепции, целей и последствий реформы.