В.А.Овсянников, канд.архитектуры

ПОЧЕМУ СЕГОДНЯ ТАК НУЖЕН НОВЫЙ НАЛОГ
НА
НЕДВИЖИМОСТЬ ПО РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ


Наша задача показать очевидность социальных и экономических выгод от реформы налогообложения недвижимости, в первую очередь, - для городов, проводящих реформу, и для экономики в целом.
Незыблемым постулатом новой реформы провозглашено сохранение на первом этапе прежнего уровня налоговых поступлений и более справедливое распределение налогового бремени. Однако мы не станем говорить о финансовых последствиях реформы, гарантирующих надежное и прирастающее год от года наполнение местных бюджетов. Здесь финансовые выгоды очевидны. Менее очевидны ожидаемые социально-экономические последствия, которые однако более значительны, чем финансовые.

Замена единым налогом на недвижимость трех существующих налогов на имущество юридических и физических лиц и на землю имеет серьезные предпосылки и способна повлечь за собой благотворные социально-экономические последствия. Помимо ожидаемых очевидных выгод необлагаемого инвестирования в главные средства производства - оборудование, станки, механизмы и т.п. - имеются более глубинные преимущества переноса налогового бремени с имущества на недвижимость:

  • Недвижимость в отличие от имущества является опосредованным объектом потребления и производства (стены, полы и потолки зданий лишь создают необходимые условия для них). Высвобождение же имущества от налогового бремени самым непосредственным образом влияет на рост потребления и производства.
  • Налогообложение возможных «излишков» недвижимости (помещений, зданий, земли), помимо поощрения принципов социальной справедливости, не только не препятствует нормальному росту потребления и производства, но и стимулирует их эффективность.
  • Недвижимость как база налогообложения менее подвержена экономической и политической конъюнктуре, чем имущество, более стабильна и консервативна (в смысле убытия и прироста), а ее рыночная стоимость в ближайшей перспективе будет заметно расти. Поэтому гарантии налоговых поступлений в развитие социальной сферы городов делаются гораздо более надежными.
Кроме того новый налог способен во многом преодолеть социальные издержки приватизации - чем больше приобретенного в ходе ускоренной приватизации государственного (общенародного) имущества, основную долю которого составляет недвижимость, тем ощутимее налоговое бремя по ее реальной рыночной стоимости.

Наконец, единый налог на недвижимость на основе ее рыночной стоимости неизбежно станет стимулом развития самого рынка недвижимости, который для нас - не самоцель, а эффективный инструмент городского развития. При очевидной незрелости сегодняшнего рынка, применяемая методика массовой оценки объектов недвижимости позволяет учитывать ближайшие позитивные тенденции рынка, давая тем самым импульс к его интенсивному развитию и его позитивному влиянию на жизнь городов и их населения.

Разумно организованная городская среда превращает неодушевленные объекты недвижимости и землю под ними в живой организм, удобный для производства и потребления жизненных благ, наполняет землю и строения потребительской и рыночной стоимостью.
Настало время решительно отказаться от повсеместной практики неэффективного распределения и использования земельных и пространственных ресурсов. Новый налог на недвижимость - и, в первую очередь, не ее земельную составляющую - исключит неэффективное землепользование.
Сегодня наблюдается значительное увеличение плотности населения (а значит и насыщенности городской среды при низком ее качестве) в периферийных районах при недостаточном использовании земель центральной части города, переизбытке и неэффективном расположении промышленных зон, существенном дефиците жилья и недвижимости коммерческого назначения и других проблемах. Исправить такую ситуацию способно развитие рынка недвижимости, земельного рынка, когда более производительные землепользователи смогут одерживать верх над менее эффективными в борьбе за лучшие участки земли. В процессе функционирования рынок будет стимулировать наиболее прибыльные виды деятельности, которые связаны с освоением земли до наиболее эффективного и наилучшего ее использования для конкретного места в конкретном городе. Это неизбежно приведет к высокоинтенсивному землепользованию в городах с рыночным развитием. В качестве регуляторов стихийного рынка (особенно на начальных этапах) останутся лишь разумные социально-градостроительные и экологические концепции, учитывающие культурно-исторические особенности городов. Планирование в рыночной экономике не препятствует, а помогает структурно-пространственной организации землепользования, сформированной под влиянием рыночных рычагов.

Если все наши доводы неубедительны - покажем на конкретных примерах механизмы воздействия налога на недвижимость по рыночной стоимости на развитие городской среды.

Мы не станем анализировать социально-пространственную структуру крупнейших и столичных городов России и Запада, развитие которых шло по уникальным путям рыночной или директивно-плановой экономики. Нам кажется более важным показать состояние и перспективы типичных для России небольших и средних городов, типа Новгорода и Твери, несущих в себе российские градостроительные традиции и культуру.


Оба города - Тверь и Новгород - являются старейшими городами России. В них имеются ярко выраженные центральные исторические зоны. В центре Твери сохранилась застройка 18-19 веков, хотя памятников архитектуры сравнительно немного. На территории Новгорода сохранено и восстановлено большое количество архитектурных памятников (город-музей), особенно в центральной части в пределах городского вала.
Города при многих сходствах имеют существенные различия. Так центральная часть Новгорода была практически полностью застроена заново после больших разрушений во время войны. Жилая застройка (4-5-этажная) 50-х годов сохранила градостроительную структуру центра города, однако внутриквартальные территории остались полупустыми и практически неосвоенными.
В Твери ситуация иная: старый центр требует серьезной реконструкции, которая отчасти уже идет. Периферийные зоны застраивались поэтапно, разностильно, как большинство городов России. В обоих городах имеется много незастроенных территорий, прилегаюших к центральным зонам (пустыри, овраги, неудобья). Зоны жилой застройки чередуются с промзонами, многие их которых занимают ценные городские территории. Современные жилые массивы – однообразная типовая застройка в 5-9 этажей. Рядом с новыми кварталами сохранились районы малоценной индивидуальной застройки.
Несмотря на то, что оба города являются центрами туризма (особенно Новгород), соответствующей инфраструктуры почти не создано (кроме историко-архитектурных памятников и гостиницы «Бересты» в Новгороде).

Описанная ситуация отразилась в анализе рыночной цены земли по зонам городов в сопоставлении с нормативной ценой. Результаты такого анализа видны на примере города Новгорода.


Несложно заметить, что рыночные и нормативные цены земли близко сходятся только в центральных районах районах города (зоны №№ 1, 2, 20). По остальным зонам нормативная цена выше рыночной в 3-5 раз.
В любом городе с рыночной экономикой стоимость земли заметно падает по мере удаления от центра города. По некоторым городам разница составляет десятки раз. Полученные рыночные цены земли Новгорода и Твери отвечают этой закономерности.
Напрашивается вывод, что существующие нормативные цены земли и ставки земельного налога противоречат нормальному рыночному развитию, должны быть скорректированы по рыночным ценам. Кроме того, требуется уточнение границ земельных зон, зон градостроительной ценности, так как внутри многих из них ценность территории сильно различается.

C ценностью земли тесно связана плотность городской застройки и распределение плотности населения в городе. В городах с рыночной экономикой плотность населения, как правило, снижается от центра города к периферии. В городах «советского» типа наблюдается противоположная картина: плотность населения на окраинах городов резко возрастает в связи с большими объемами нового многоэтажного типового строительства жилья.


Недорогая земля на окраинах городов должна стимулировать малоэтажное и индивидуальное строительство с активным использованием земельных ресурсов (большие придомовые участки, полноценные рекреационные зоны и т.п.). Центры городов, напротив, должны наполняться качественной и высокоплотной застройкой как жилого, так и общественного назначения. В таких исторических городах как Тверь и Новгород застройка центральных районов должна максимально уплотняться (возможности для этого, как было уже сказано, имеются), не нарушая исторического облика городов, сложившейся этажности и архитектурной стилистики.

С проблемами качества застройки и ценности городской земли тесно переплетаются вопросы социально-средового и архитектурного разнообразия городской застройки. Многообразие (гетерогенность) среды обитания является очень важным принципом, гарантирующим интегральное качество среды, ее устойчивость во времени и комфорт проживания в ней. Следуя этому принципу, жилые районы должны включать в себя самые разные типы жилья по этажности и качеству жилищного комфорта. Здания общественного назначения обеспечивают не только всестороннее обслуживание населения, но и являются местом занятости многих жителей района.
Этим требованиям могут вполне соответствовать центральные районы Твери и Новгорода после проведения в них реконструкции при соответствующей корректировке градостроительных программ. Это позволит существенно повысить плотность и качество застройки центральных зон городов, повлияет на дальнейший рост стоимости земли в них и объектов недвижимости в целом. В русле этой концепции произойдет насыщение центров городов новыми и реконструированными объектами, привлекательными для туризма и отдыха. Жизнь старых исторических городов поднимется на новый качественный уровень, предпосылки которого создаются сегодня развитием рынка недвижимости и введением нового налога.


Перечень информационных материалов