Организация учета и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения

Н.В.Калинина, к.э.н.

Тезисы выступления 15.10.99 на конференции: “Недвижимость:проблемы управления, .развития, финансирования и подготовки кадров”, органиованной Правительством Москвы и Московским Государственным строительным университетом.

Организация и проведение учета и оценки недвижимости для налогообложения должны отвечать следующим требованиям:

    • полнота учета. Все объекты недвижимости, находящиеся на территории налоговой юрисдикции, должны быть обследованы, описаны и внесены в реестр недвижимости для целей налогообложения. Учет должен проводиться по тем характеристикам (техническим параметрам), которые достаточны для осуществления оценки стоимости объектов данного вида с применением методик массовой оценки. Оценка проводится по всем объектам независимо от того, каков режим их налогообложения (подлежат ли вычетам из налоговой базы, относятся ли к льготируемым и т.д.). Это позволит проводить взвешенную политику налогообложения, обосновать льготы, обеспечить справедливое распределение налогового бремени;

    • легитимность учета и полученной информации. Источниками информации об объекте, его характеристиках, правовом статусе, правообладателе должны быть те органы, которые отвечают за поддержание соответствующих информационных баз. Для целей объективного учета и справедливого распределения бремени следует отделить ответственность за ведение учета и оценку налоговой базы от ответственности за уплату налога с тем, чтобы у налоговых органов была возможность проверки полноты учета и правильности (качества) оценки. Из этого вытекает требование совместимости реестра с другими базами данных, и четкого взаимодействия различных учетных органов в процессе создания и ведения реестра.

Определение объекта учета связано с определением налоговой базы. В настоящее время объектами учета являются части объекта недвижимости (земельный участок, здание, помещение), и соответственно права на них. Это существенно затрудняет улучшение качества оценки, переход к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости как более объективной базе, обеспечивающей справедливость налогообложения. Фактически, существующие методики определения инвентаризационной и балансовой остаточной стоимости (база налогов на имущество физических лиц и предприятий) не обеспечивают соответствие оценки реальным стоимостям, с регулярными отклонениями по группам и классам объектов (то есть с нарушением принципа справедливости распределения налогового бремени).

Целевой ориентир развития системы учета и оценки - переход к определению налоговой базы на основе рыночной стоимости объектов недвижимости. Применение методов компьютеризованной массовой оценки позволяет решать эту задачу быстро и эффективно. Возможность апелляции оценки и надежная система контроля качества оценки обеспечит необходимую обратную связь и улучшение качества оценки по мере развития рынка недвижимости.

Переход к рыночной стоимости при определении базы налогообложения позволит решить следующие задачи:

    • справедливое распределение налогового бремени. По инвентаризационной стоимости, удаленные панельные новостройки часто дороже высококачественных домов старой застройки, расположенных в центральной части городов. Это противоречит соотношению реальных стоимостей, не отражает качества жилья для потребителя. Повышение налогов в сочетании с несправедливостью провоцирует “налоговый бунт”, массовый отказ от уплаты налога;

    • наполнение бюджета. Различия между реальной и налоговой стоимостью объектов недвижимости провоцирует и поддерживает теневые потоки. Сделки заключаются по фиктивным ценам, реальные потоки - в тени, рынок непрозрачен и криминализирован. Переход к рыночной стоимости способствует легализации денежных потоков;

    • прогноз рынка., инвестиционный анализ, предотвращение кризисов как спроса так и предложения, своевременная корректировка правовой среды, стабилизация ценовой ситуации.

Несмотря на относительную неразвитость рынка, оценка рыночной стоимости возможна и приносит хорошие результаты.

Применение компьютеризованной массовой оценки для целей оценки налоговой базы по новому налогу на недвижимость было апробировано при подготовке эксперимента, в соответствии с федеральным законом “О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери”. В ходе подготовки к введению налога были изучены различные сектора рынков недвижимости двух городов, разработаны классификаторы параметров оценки, получены формулы оценки стоимости жилых домов, квартир, нежилых помещений коммерческого и промышленного назначения, сооружений. Эти формулы были применены к оценке всей совокупности объектов недвижимости и получены оценки каждого объекта (155 тысяч по Новгороду и более 200 тысяч по Твери). По результатам полевого обследования и контроля качества оценки, были разработаны методики оценки объектов различных видов, и проведены пилотные апелляции оценок. В ходе апелляций выяснилось, что не только жители города хорошо ориентируются в вопросах рыночной стоимости жилья, но также руководители и бухгалтера предприятий представляют рыночную стоимость своих объектов достаточно хорошо для того, чтобы отстаивать свою позицию.

Проведение учета и оценки объектов недвижимости по их рыночной стоимости существенно облегчит работу в смежных с налогообложением областях - страховании, ипотечном кредитовании, развитии других инструментов финансирования инвестиционных проектов.

В частности, применение результатов массовой оценки в сфере ипотеки связано с определением текущей стоимости портфеля выданных кредитов, выявлением секторов повышенного риска и прогнозом динамики спроса. Понимание тенденций развития рынка и управление рисками обеспечит формирование взвешенной политики кредитования и устойчивость институтов ипотеки.

Создание полного реестра недвижимости в пределах административно-территориального образования позволит не только навести порядок и затруднить криминальную деятельность, но и упорядочить правовой статус различных объектов и массивов недвижимости, и развивать увязанные со стоимостью недвижимости инструменты денежного рынка.
Перечень информационных материалов