Общие вопросы рынка недвижимости

Степень зрелости постиндустриального общества определяется уровнем его информатизации. Информатизация общества с рыночной экономикой развивается на основе реестра прав на недвижимое имущество и земельно-имущественный кадастр. На этой основе создается система налогообложения недвижимости (до 40% бюджета), а в некоторых странах и учет населения.

В настоящее время известно два основных типа обществ с рыночной экономикой:

- Европейское гражданское общество (Западная Европа и Север Америки, “золотой миллиард”). Это общество характеризуется многочисленным средним классом, который обеспечивает стабильность его развития. Законодательная и налоговая системы обеспечивают создание многочисленного среднего класса путем прозрачности правовых норм, открытости информации о рынке недвижимости, высоким уровнем информатизации общества, эффективным использованием недвижимости.

- Криминально-бюрократический капитализм латиноамериканского типа. Это общество характеризуется сращиванием власти и крупных владельцев недвижимости, слабой прослойкой среднего класса, нестабильностью развития, неэффективной и популистской политикой власти. В этом обществе не возникает задача наиболее эффективного развития с использованием мощной информационной поддержки; прозрачная правовая среда, отсутствуют равные условия предпринимательской деятельности для всех групп населения.

Таким образом, уровень информатизации общества определяет уровень зрелости постиндустриального общества и является индикатором выбранного правящей элитой пути развития.

На рынке финансов государство выступает как получатель финансовых капиталов, конкурирующий с другими получателями. Его положение все менее отличается от положения крупных многонациональных промышленных и банковских корпораций. Как и любое другое предприятие, которое хочет работать на рынке капиталов, государство должно использовать в своем управлении и в представлении самого себя принципы прозрачности, такие, которые вызвали бы доверие международного рынка (1).

Для рынка недвижимости принципы прозрачности включают:

- государственная система регистрации прав на недвижимое имущество;

- открытостью информации о правах на недвижимость и сделках с нею;

- законодательные и нормативные акты в области недвижимости, имущественных прав, ипотечного кредитования и т.д.

В настоящее время в России отсутствует государственная система регистрация прав на недвижимое имущество и развитая правовая система имущественного права. И это является одной из основных причин бегства капитала за границу.

Эйфория первых лет перестройки улетучилась. Тогда казалось, что достаточно дать свободу предпринимателям и частную собственность, как сразу начнется процветание экономики. Роль государства в организации рыночной смешанной экономики была явно недооценена (есть мнение, что умышленно). Роль государства должна быть определяющей и выражаться в создании правил игры; контроле за соблюдением правил игры; настройке рыночного механизма; определении правил взаимоотношения естественных монополий и общества.

Сейчас мы имеет тяжелое наследие тоталитарного государства. Это наследие многолико. Задача создания законодательной базы возникает только в переходный период жизни государства. В настоящее время происходит переход от тоталитарного государства к рыночной экономике смешанного типа, к демократическому самоуправлению.

В России тяжелое наследие тоталитарного государства проявляется в том, что единый хозяйственный объект земельного участка поделен различными ведомствами: земля, здания и производственные комплексы, жилой сектор.

При тоталитарном государстве вся недвижимость принадлежала государству, а все работы финансировались из единого источника. Поэтому было естественно при строительстве дома финансировать реконструкцию инженерной инфраструктуры города. В настоящее время чистым правовым полем оказались вопросы вещного права на городские подземные сооружения, инженерные коллекторы и коммуникации, подземные и надземные сооружения.

Наша экономика оказалась неконкурентоспособной только потому, что в России нет развитой системы ипотечного кредитования. Кредиты - это кровь экономики. В Западной Европе в 1996г 80% всех кредитов были ипотечные, т. е. под обеспечение объектами недвижимости. Ипотечные кредиты самые дешевые, т.к. они имеют надежное обеспечение. В 1996г в Западной Европе ипотечные кредиты выдавались под 7-8% годовых. Для нашей промышленности кредиты доступны в настоящее время под 20% годовых и более. При таком высоком проценте кредита инвестиции в промышленность невыгодны. Результат известен.

Полноценную систему ипотечного кредитования можно создать только при выполнении комплекса работ:

- создание системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- создание системы кадастровой оценки объектов недвижимости;

- создание системы отчуждения прав на недвижимое имущество;

- создание системы публичной продажи отчужденной недвижимости.

Но главное условие вытекает из того, что ипотечные кредиты выдаются на срок до 40 лет: за это время обеспечение кредита не должно потерять своей ценности. А этому условию удовлетворяет только общепринятое в мировой практике понятие недвижимости как земельного участка со всеми наземными и подземными строениями, инженерными коммуникациями. Если принять данное определение недвижимости, то оказывается не нужен ни Земельный кодекс, ни Градостроительный кодекс. Все операции с недвижимостью регулируются только Гражданским кодексом. Правовая система становится более четкой и логичной.

Земельный кодекс - наследие времен коллективизации и пока он не будет отменен, Россия не может быть конкурентоспособной страной. Причина простая: пока низ недвижимости регулируется Земельным кодексов, а верх - Гражданским, невозможно создать полноценную систему ипотечного кредитования, снизить процентные ставки по кредитам, обеспечить полноценные права инвесторов, снизить риски операций на рынке недвижимости.

Внимательное прочтение главы 1 учебника (2) убеждает, что земельное право - как отдельное направление юридической науки и практики - надуманное идеологическое образование. На с.30 (2) имеется текст: “при продаже земельного участка возникает две группы отношений: земельные, касающиеся переоформления купленных земельных участков, и гражданские, возникающие при процедуре купли-продажи этих участков”. Далее утверждается с.32 (2), что “земля имеет особый правовой статус, отличный от правового статуса обычного имущества, что сказывается на процессуальном характере земельных отношений”. Но это явно противоречит определению недвижимого имущества ст. 130 ГК.

Из анализа таких понятий земельного права как категории земель, целевое использование земель - также следует, что земельное право - надуманное и чрезвычайно вредное для экономики России образование. В отличиии от России, в Эстонии нет Земельного кодекса, но есть экономический рост 11% в год.

В настоящее время в Москве сложилась парадоксальная ситуация. Если владелец квартиры хочет под залог квартиры получить кредит, то он заключает кредитный договор на основании Указа №293 президента РФ и Постановления правительства Москвы от 25.04.95г. №356 "О принципах использования залогового кредитования в г. Москве". Если в качестве залога предполагается офисное (нежилое) помещение, то на основании ст.130 и ст. 615 ГК владелец офисного помещения должен сперва выкупить право аренды (или долю в праве аренды) земельного участка. Выкуп права аренды земельного участка может стоить дороже возможного кредита под обеспечение офисного помещения.

При шизофрении происходит раздвоение личности. Поэтому приведенные примеры соответствует известному диагнозу “вялотекущая шизофрения”.

Перед нашим государством стоит сложная задача:

- необходимо создать новое российское рыночное законодательство, которое позволит функционировать рыночной экономике, т.е. создать правила игры для всех участников рыночных отношений;

- необходимо выполнить настройку рыночного механизма (настройка выполняется с помощью налогового законодательства, установлением ставок налогов, установлением ставки рефинансирования/ставок кредитования);

- необходим специальный и очень эффективный механизм регулирования отношений общества и естественных монополий.

Пока рыночное законодательство России создается в форме разрозненных ведомственных законов, которые плохо стыкуются между собой и не могут обеспечить создание целостной взаимоувязанной и полноценной правовой системы рыночной экономики.

Необходимо:

- рыночное законодательство России создавать не как совокупность разрозненных законов, которые имеют откровенно ведомственный характер, а как системы взаимоувязанных правовых норм;

- на первое место необходимо поставить разработку Образа нашего общества, а законодательство выводится уже как следствие.

Разработку законодательной базы необходимо понимать как комплексную программу, которая включает разработку подзаконных актов и необходимые для ее внедрения организационные мероприятия. Необходима целостная концепция управлением рынком недвижимости через законодательный процесс.

Разработку правовой системы следует рассматривать как один из самых эффективных инвестиционных проектов: создание правовой базы несомненно даст значительное увеличение доходной части бюджета. Снижение процентов по кредитам позволит начать реальные инвестиции в промышленность. Только полноценная правовая и налоговая среда позволит создать многочисленный средний класс, что является необходимым условием для стабильного развития.

В настоящее время основная проблема связана не с оборотом недвижимости, а с ее воспроизводством. Издержки инвестора при согласовании проекта столь велики, что в Москве практически подавлены все мелкие и средние инвесторы. Неоправданно высокие арендные платежи за помещения и земельные участки подавляют мелких предпринимателей. Отрыв зданий от земли и белые пятна в этих вопросах в системе нормативных актов Москвы, увеличивают как издержки инвесторов, так и риски их деятельности.

В настоящее время в Москве есть все предпосылки для создания полноценного рынка недвижимости:

1. В январе вступает в силу федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

2. В Уставе города зафиксировано, что в Москве создается единый реестр прав на недвижимое имущество.

3. По заказу Правительства Москвы выполнена разработка “Концепции законодательной базы перспективного развития Москвы”. В работе дана теория рынка недвижимости, подробно рассмотрены вопросы создания системы регистрации прав на недвижимое имущество, даны проекты ряда законов и необходимых нормативных актов.

4. Правительство Москвы щедро финансирует работы по информатизации города и по созданию земельно-имущественного кадастра.

Но не следует ожидать в скором времени создание в Москве полноценного рынка недвижимости. Тому есть субъективные и объективные причины.

1. Руководство имущественного комплекса не имеет четких представлений, что такое реестр прав на недвижимое имущество.

2. При регистрации сделок с недвижимым имуществом после 30.01.98г, права на недвижимость необходимо регистрировать. Вероятно, существует недвижимое имущество, которое приватизировалось с нарушением законодательства и права на которое могут аннулировать в процессе государственной регистрации. Кроме того, возможно имеются причины не открывать реестр арендаторов недвижимости в Москве. Создание реестра прав на недвижимое имущество и создание полноценного рынка недвижимости предполагает, что информация об объектах и правообладателях будет доступна в соответствии с законом “О регистрации”, Указом президента №1270 и рядом других законодательных актов.

1. С 30.01.98г вступает в силу федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97г №122-ФЗ. Необходимо подчеркнуть, что правовые нормы переходного периода в законе фактически отсутствуют (см. главу 6 закона).

В тексте проекта закона указаны следующие нормативные акты, которые еще надо разработать:

- Положение об учреждениях юстиции, которые ведут регистрацию прав на недвижимое имущество;

- Положение о регистраторе прав.., утверждается Правительством РФ;

- федеральная программа поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; бизнес-план создания такой системы совершенно необходим;

- государственные стандарты и технические условия формирования объектов недвижимого имущества по их видам и назначению;

- классификаторы для идентификации объектов недвижимого имущества;

- порядок финансирования развития и функционирования системы.

Проекты указанных документов уже имеется. Труднее стоит вопрос с классификаторами и рядом других технических вопросов создания системы. Есть трудности в определении места нотариата в системе регистрации прав на недвижимое имущество.

Можно отметить прямое противоречие в законе. Статья 2 пункт 1 “Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке”. Статья 12 пункт 8 “При несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ”. Трактовать приведенные тексты нужно следующим образом. При расхождении записей в Реестре и в документе, на основании которого сделана эта запись, приоритет отдается исходной записи.

Можно легко показать, что реестр прав на недвижимое имущество в государстве с развитой рыночной экономикой является такой же важной государственной инфраструктурой как транспорт, связь. В некоторых странах эта система объединяется с системами учета населения, начисления налогов и т.д.

Стоимость только программно-технических средств трех основных систем Москвы, которые в настоящее время ведут регистрацию прав на недвижимое имущество, порядка 20-25 млн.$ (Мосприватизация, Москомзем, Москомимущество). Эксплуатацию такого оборудования могут выполнять только высокооплачиваемые специалисты. Для бюджетных организаций это трудновыполнимая задача. Трудно представить, чтобы в Москве к указанным трем основным структурам информационной поддержки рынка недвижимости добавиться еще одна.

Для условий Москвы, где необходимо объединить несколько разрозненных информационных служб, создание реестра прав на недвижимое имущество в соответствии с указанным законом следует начинать с разработки Технического проекта. В ТП необходимо предусмотреть программу работ по объединению необходимых структур Правительства Москвы и их тематических баз данных.

До разработки всех указанных нормативных (подзаконных) актов и разработки ТП создания системы регистрации прав на недвижимое имущество вряд ли целесообразно производить реорганизацию уже имеющихся структур. Разработку ТП и подзаконных актов необходимо выполнять на основе Устава города Москва и федерального закона “О государственной регистрации...”.

2. Практика рыночной экономики настоятельно требует дополнения и уточнения отдельных положений Гражданского кодекса. В России широкое распространение нашли кондоминиумы, но в ГК нет такого понятия. Самый развитый земельный рынок в России создан в Москве на основе абсолютного вещного права: выкуп права аренды земельного участка. Этого вещного права нет в Гражданском кодексе, но практика земельного рынка в Москве показала, что это эффективное средство организации земельного рынка в интересах города. Необходимо уточнить понятие земельного участка, детализировать понятие ничтожности сделки, разработать национальную концепцию недвижимости и т.д.

Необходимо детализировать статью 209 ГК “Содержание права собственности” в отношении земельных участков города. В крупных городах право собственности в общем случае не включает право огораживать (закрывать доступ к инженерным коммуникациям) и право копать яму, бурить (без согласия отдела подземных сооружений).

В настоящее время нет достаточных гарантий прав собственника. Сделка с жильем может быть сравнительно легко расторгнута, если одна из сторон подаст заявление в суд, что сделка совершена по заниженной цене. Тысячи добросовестных приобретателей квартир были лишены имущества, потому что одну из предыдущих сделок с данной квартирой суд признал ничтожной.

Газета “Недвижимость Петербурга” от 22.01.96г опубликовала статью “Ошибочная собственность”. В статье описано как несколько банков были признаны “добросовестными приобретателями”, но были лишены приобретенных зданий и 9 млн.$, вложенных в реконструкцию зданий. Причина - ошибки чиновников и отсутствие гарантий прав собственности. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не предусматривает гарантии государства прав на недвижимое имущество. Все это дестабилизирует рынок недвижимости, затрудняет инвестиционный процесс, увеличивает риски.

3. Для обеспечения полноценного информационного обеспечения рынка недвижимости необходимо реформировать органы исполнительной власти и создать специализированную структуру для информационного обеспечения исполнительной и законодательной властей. В эту структуру должны войти все организации, которые связаны с созданием кадастровых дел, инвентаризацией, оценкой недвижимости, регистрации прав на недвижимое имущество, регистрация сделок.

Для организации информационного обеспечения необходимо выполнить в городе земельную реформу: поделить территорию города на земельные участки, пронумеровать их (ввести систему кадастровых номеров), определить юридический статус каждого земельного участка. Земли общего пользования также должны быть поделены на земельные участки и определена организация, которая отвечает за техническое содержание данного участка. Это необходимо для нормальной эксплуатации дорожной сети города.

4. Необходимо четко определить процедуры регистрации прав на недвижимое имущество для земельных участков, нежилого и жилого секторов. Права на недвижимое имущество в указанных трех элементах недвижимости определяются различными законодательствами, поэтому процедура экспертизы юридической чистоты титулов совершенна различна для земельных участков, нежилых и жилых помещений, производственных комплексов.

Необходимо четко детализировать пределы прав и обязанностей государственных регистраторов и учреждений юстиции. Законом определено, что в каждом субъекте федерации допустимы определенные особенности в организации учреждений юстиции.

Создание системы регистрации прав на недвижимое имущество неизбежно связано с созданием системы налогообложения недвижимости. Опытные работы в Новгороде и Твери показывают, что введение единого налога на недвижимость связано с большим объемом подготовительных работ: создание кадастровых дел, регистрация прав, оценка недвижимости.

Стоимость создания кадастрового дела, регистрации прав, оценка объекта недвижимости не может быть меньше 1% от стоимости объекта. Стоимость московской недвижимости от 300 до 800 млрд. $. Поэтому стоимость создания полноценной системы информационной поддержки рынка недвижимости в Москве свыше 1 млрд. $. Ясно, что система будет создаваться не менее 5 лет, но с самого начала работ необходимо иметь четкий технический проект создания такой системы.

Для создания информационного обеспечения рынка недвижимости необходимо разработать Концепцию информационного обеспечения, реформировать структуру Правительства Москвы и создать специализированную структуру информационного обеспечения. Необходимо заранее готовить квалифицированный технический проект создания информационного обеспечения рынка недвижимости в Москве. Объединение трех крупных информационных сетей и нескольких тематических баз данных - сложная техническая и политическая задача.

Пока не выделены и не пронумерованы земельные участки как хозяйственные комплексы - отсутствует объект имущественного права. Поэтому необходимо начинать с земельной реформы - выделению земельных участков и созданию кадастровых дел по ним.

1. Карло Жан; Паоло Савона. Геоэкономика, Москва, 1997г с.208.

2. Б.В.Ерофеев. Земельное право в России. Общая часть. Москва 1994г с. 256.