Проблемы массовой оценки в практическом применении сегодня наиболее тесно связаны с оценкой рыночной стоимости недвижимости жилого назначения. Это происходит по ряду причин, главными из которых являются массовость и наибольшая представительность квартирного фонда среди других видов недвижимости, а также высокая развитость квартирного рынка в крупнейших городах России.

Для массовой оценки особенно значим принцип независимости оценщиков, т.к. лоббирование чьих-либо интересов (государственных, корпоративных, частных и т.п.) может принести наибольший ущерб противным сторонам. Однако по прошествии нескольких лет с момента появления у нас института независимой оценки острота этой проблемы не снижается. Особенно показателен пример лицензирования в Москве оценочной деятельности по жилой недвижимости в составе риэлтерской деятельности. Нонсенс состоит в том, что никому не придет в голову спрашивать у продавца о себестоимости товара - он должен иметь о ней более или менее точное представление, но не он определяет ее величину с правом документального подтверждения. Центр анализа рынков недвижимости давно и тесно сотрудничает с риэлтерами , старается работать с максимальной пользой для них, но, как говорится, богу - богово... И нам кажется, что в этом вопросе РОО не проявляет достаточной принципиальности и настойчивости.

Возможно, это связана с тем, что в Москве нет оценочных фирм, специализирующихся на оценке жилой недвижимости. Эта деятельность не приносит таких доходов, как оценка крупных объектов, да и спрос на нее не велик из-за нехватки законов, регламентирующих торговлю недвижимостью, налогообложение сделок, стимулирования легализации реальных цен на квартиры и т.п. Сегодня оценщики вынуждены заниматься переоценкой основных фондов, используя свой рыночный потенциал лишь на одну треть.

Несмотря на все эти трудности, Центр анализа рынков недвижимости продолжает заниматься массовой оценкой недвижимости, в том числе - жилья. В нем собран уникальный состав специалистов по экономическому и математическому моделированию, по типологии и потребительской оценке жилища, по оценке рыночной стоимости недвижимости. Это обеспечивает комплексный и профессиональный подход к анализу рынка, решению многообразных теоретических и практических задач.

Можно утверждать, что основной объект массовой оценки в Москве - ее квартирный фонд - чрезвычайно сложен, как ни в каком другом городе России, по своей структуре, типам и видам. Нам кажется, что ни риэлтеры, ни, тем более, оценщики еще не вполне осознали с чем они имеют дело. Стремительное развитие квартирного рынка Москвы приоткрыло лишь верхушку айсберга. Жилищный фонд, который складывался более двух столетий и претерпевший в своем развитии такие коренные преобразования, каких не встретишь ни в одном городе мира, переживший несколько общественно-экономических формаций и технических революций - этот жилищный фонд предстает в своем уникальном многообразии десятимиллионного столичного города. Это и еще счастливо сохранившиеся особняки 18-го - начала 19-го веков, и многочисленные представители «доходного дома», складывавшегося как тип массового жилья с середины 18-го по начало 20-го века, и первые районы застройки 20-х годов, уникальные эксперименты в жилище периода конструктивизма, так называемые «сталинские» дома довоенного периода, затем короткая экономическая «передышка» в первые послевоенные годы и новый расцвет «сталинской» архитектуры, включая и несколько совершенно уникальных высотных жилых зданий, потом новый коренной поворот «хрущевской» эпохи, после которой сменилось еще три принципиально различных поколения серий типовых проектов жилых домов и, наконец, современные «поиски и достижения». И все это в условиях столицы, для которой всегда были особые нормы проектирования и где всегда наряду с домами «для всех» строились дома «для некоторых»! Даже такое краткое перечисления основных этапов жилищного строительства может поставить в тупик самых маститых американских и европейских оценщиков недвижимости.

Тип дома, о котором шла речь выше, - это лишь одна небольшая группа характеристик из множества факторов, влияющих на рыночную стоимость квартир. Наши специалисты смогли выделить не менее 6-7 десятков таких параметров жилья. Одно их подробное перечисление заняло бы больше места, чем вся эта статья. Конечно, они в разной мере влияют на качество и стоимость жилья и сегодня реально учитывается порядка 10-20 основных характеристик. Но наблюдаемая в последние месяцы переломная ситуация на московском рынке жилья при наличии почти обвального предложения квартир и очень избирательного спроса может решительно повлиять не только на все большую дифференциацию цен при общем замедлении их роста или даже снижении, а и на формирование новых критериев качества жилья , а значит и учете все большего числа новых или недоучитываемых ранее параметров квартир, домов, средовых характеристик.

Описание самого механизма моделирования и технических характеристик оценочной модели - отдельная тема, на которой мы здесь не останавливаемся. Важно, что модель - результат длительной работы наших специалистов по развитию прежних разработок массовой оценки квартир.

Оценка рыночной стоимости любых объектов недвижимости, включая квартиры, носит индивидуальный и конкретный характер. Максимальная точность оценки достигается лишь при условии тщательного визуального осмотра и подробного описания оцениваемого объекта. Даже в этом случае результаты оценки разных экспертов не совпадают. Наша модель обеспечивает достаточно высокую точность оценки в пределах 5-процентной ошибки по основным учитываемым параметрам домов и квартир и их взаимосвязям. К числу этих основных параметров относятся

• количество комнат,
• общая площадь,
• жилая площадь,
• площадь кухни,
• этаж,
• этажность дома,
• материал стен,
• наличие балконов и лоджий,
• наличие телефона,
• удаленность от центра города,
• расположение относительно станций метро, ж/д. платформ и автомагистралей,
• расположение относительно центров локального влияния,
• дата оценки.

В процессе оценки в первую очередь учитываются эти простые переменные, а также производные комплексные переменные, отражающие взаимосвязь простых переменных между собой и выявленные зоны позитивного и негативного влияния на территории Москвы. Исходя из этого, наиболее точно оцениваются квартиры в типах домов, имеющих достаточное распространение в жилой застройке. К ним прежде всего относятся типовые квартиры, построенные в последние десятилетия, а также массовые типы жилья довоенного и послевоенного строительства.

Точность оценки квартир с уникальной планировкой (как старых, так и новых), редко встречающихся в застройке, может быть ниже допустимых отклонений. На снижение точности оценки может влиять техническое состояние домов и квартир, а также проведение в них ремонта разного уровня и качества.

Поправок к компьютерной оценке могут потребовать дома и квартиры в зависимости от локальных условий местоположения и оснащения (озеленения и благоустройства прилегающей территории, близости объектов локального влияния - промышленных предприятий, водоемов, скверов и т.п., качества дворовых пространств, ориентации окон, дополнительных средств защиты и т.п.) Перечисленные факторы также являются предметом наших дальнейших специальных исследований и будут во все большей степени учитываться при корректировках модели.

Процедура оценки для пользователей модели очень проста. На основной панели базы данных выделено 11 главных параметров квартиры, включая адрес объекта с точностью до номера дома. По некоторым параметрам имеются дополнительные шкалы, позволяющие выбрать конкретную характеристику параметра. Например: материал стен, тип и количество открытых помещений, ближайшую станцию метро, название улицы. Может быть занесена стоимость квартиры по конкретной сделке, цене предложения и т.п. Автоматически кодируются координаты ближайшей станции метро и самого объекта на карте Москвы.

После заполнения панели базы данных вводится запрос о текущей рыночной стоимости данной квартиры и в считанные секунды выводится результат.

Сложная математическая формула оценки заложена как бы «внутри» модели, получена по специальной статистической программе пакета NCSS. Она недоступна для пользователя модели и может периодически обновляться с изменением рыночной конъюнктуры.

Главное удобство для пользователя состоит в том, что все внесенные в базу данных квартиры автоматически отображаются на многоцветной электронной карте Москвы, которая обеспечивает широкие возможности для визуального анализа квартирной базы данных по основным характеристикам квартир и их окружению в любом районе города.

Заложенные в карту графические «слои» по квартирной базе данных позволяют дифференцировать ее по типам домов в зависимости от этажности и материала стен, по числу комнат в квартирах, а также по стоимости одного квадратного метра общей площади. Выделение требуемых слоев осуществляется при помощи квадратиков и кружков любого цвета и размера. В результате на карте всей Москвы или любом ее фрагменте может быть получено многоцветное отображение квартирной базы данных или ее части по интересующим нас параметрам.

Таким образом возможности модели обеспечивают очень наглядный и многофакторный анализ базы данных по территории Москвы. Например, очень четко прослеживаются ценовые уровни, структура фонда по «комнатности» квартир и типология застройки по различным районам города.

Модель успешно опробована несколькими риэлтерскими фирмами, предоставившими нам на условиях полной конфиденциальности большой объем информации по реальным сделкам с квартирами. Основные критические замечания и пожелания к дальнейшему развитию модели состояли в следующем:

• необходимость регулярного обновления рабочей базы данных по квартирным сделкам для уточнения оценочной формулы в зависимости от изменений рыночной конъюнктуры,
• отображение статистической достоверности прогноза рыночной стоимости квартир,
• возможность свободного формирования «слоев» квартирной базы данных по всем учтенным в ней параметрам квартир, домов и их местоположения.

Работа в этих направления ведется, хотя следует понимать, что это неизбежно увеличит ее стоимость для потребителей.