Глоссарий

1. Общие понятия.

Жилище - система пространственно-организованной (средствами архитектуры и строительства) непроизводственной жизнедеятельности индивида, социальной группы и общества в целом во взаимодействии с предметным миром и климатической средой.

Жилая ячейка (или жилая единица) - обеспечивает условия реализации основных функций жизнедеятельности семьи или самостоятельно проживающего одиночки (домохозяйство) , отражает их образ жизни, социальное положение, половозрастную структуру, а также природно-климатические особенности окружения.

Представляет собой совокупность индивидуальных пространств и пространств общесемейного пользования.

Создается для первичных бытовых единиц, относительно автономно организующих свой быт.

Включает ряд пространственных типов: квартиры, усадьбы (квартиры или одноквартирные дома с земельным участком), жилые места в общежитиях.

Различаются по жилой и общей площади, количеству жилых комнат, планировочной организации, видам удобств и пр.

Жилой дом - обеспечивает условия реализации некоторой части жизнедеятельности групп семей, отражает определенные особенности их образа жизни и национально-бытовых традиций.

Представляет собой объединение в одном объеме одной или ряда жилых ячеек , связанных коммуникациями и в ряде случаев пространствами общего пользования.

Подразделяются на дома квартирного типа, блокированные с участками и односемейные.

Делятся по основным видам конструктивных материалов: деревянные, кирпичные, из мелких блоков (ячеистый бетон), крупноблочные, каркасно-панельные, крупнопанельные, объемно-блочные, монолитные (бетонные и железо-бетонные) и пр.

Различаются по этажности и планировочному типу: секционные, односекционные (точечные, башни), коридорные, галерейные, блокированные, индивидуальные, атриумные (ковровая застройка) и пр.

Жилищно-гражданское строительство - отрасль капитального строительства, специализирующаяся на возведении жилых домов и жилых комплексов.

Индивидуальное жилищное строительство - осуществляется на средства населения с привлечением банковского кредита.

Строятся главным образом односемейные дома, являющиеся собственностью индивидуального застройщика.

Полносборное строительство - название индустриальных методов возведения зданий и сооружений из крупноразмерных сборных (унифицированных) конструктивных элементов и деталей, полностью изготовляемых на заводах.

В крупных масштабах (особенно в жилищном строительстве) впервые организовано в СССР в середине 50-х годов.

В настоящее время и в существующих формах является сдерживающим фактором развития рыночных отношений в жилищном строительстве.

2. Виды объектов недвижимости:

1) жилье (жилые помещения):

• квартиры в многоквартирных жилых домах и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостинницах, больницах, школах и т.п.)
• индивидуальные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и новая застройка - коттеджи, виллы, особняки)
• другое

2) коммерческая недвижимость:

• офисные помещения различного типа, особняки
• гостинницы, мотели, дома отдыха
• магазины, торговые центры
• рестораны, кафе и др. пункты общепита
• пункты бытового обслуживания, сервиса
• другое

3) промышленная недвижимость:

• заводские и фабричные помещения
• паркинги, гаражи
• склады
• помещения научно-исследовательских организаций
• другое

4) недвижимость социально-культурного назначения:

• больницы, поликлинники
• школы, детские сады, ясли
• здания правительственных и административных учреждений
• театры, музеи
• церкви, монастыри
• другое

3. Жилищный фонд - характеризуется как совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома и специальные дома (общежития, приюты, детские дома, дома-интернаты и т.д.) , а также квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания.

В его составе не учитываются дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, санатории, дома отдыха, пансионаты, гостинницы, казармы, железнодорожные вагончики и др. строения и помещения, предназначенные для отдыха, сезонного или временного проживания граждан.

Общая площадь квартир состоит из жилой площади (площади жилых комнат в жилых домах и помещениях; спальных, столовых комнат, комнат для отдыха и для внеклассных занятий в интернатах, в детских домах и общежитиях учебных заведений, в домах инвалидов; жилых квартир, состоящих из одной жилой комнаты, служащей одновременно и кухней; жилых комнат в нежилых строениях и в помещениях - в школах, больницах, поликлиниках и т.д,) и площади подсобных помещений, к которым относятся помещения, расположенные внутри квартир: кухни, коридоры, санитарные узлы, ванные и гардеробные комнаты, кладовые, встроенные шкафы. В площадь подсобных (вспомогательных) помещений квартир включаются также приквартирные отапливаемые мансарды и мезонины, крытые веранды, лоджии, террасы и балконы с установленными понижающими коэффициентами, если это предусмотрено технико-экономическими показателями проектов жилых домов. В общежитиях к подсобным (вспомогательным) помещениям, кроме вышеуказанных, относятся помещения культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания .

4. Структура жилищного фонда по видам собственности:
а) частный - жилищный фонд, находящийся в в собственности граждан и в собственности юридических лиц,созданных в качестве частных собственников:

- фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

- фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет жилищных и жилищно-строительных кооперативов с неполностью выплаченным паевым взносом.
б) государственный - ведомственный федеральный и ведомственный субъектов Федерации жилищный фонд;
в) муниципальный - фонд, находящийся в соственности города или района города, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений;
г) общественный - фонд, находящийся в собственности общественных объединений; д) коллективный - жилищный фонд, находящийся в совместной или долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений (часто употребляют термин смешанный).

5. Приватизация жилого фонда - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципально жилищном фонде.
В российской статистике доля приватизированного жилья рассчитывается не в общем объеме жилищного фонда, а по отношению к жилищному фонду, подлежащему приватизации. К нему относится весь квартирный жилищный фонд. за исключением ветхих и аварийных жилых домов, а также памятников истории и архитектуры.

6. Типы строений по материалам стен:

Деревянные конструкции - строительные конструкции из древесины. К традиционным видам относятся бревенчатые (рубленные), брусчатые, деревянный каркас (засыпные), щитовые.
Основной тип современных деревянных конструкций - клееные конструкции заводского изготовления.

Каменные конструкции - стены, колонны, фундаменты и другие части зданий и сооружений, выполняемые из каменной кладки различных видов (кирпич, природные камни, бетонные блоки и т.п.).
Для усиления каменных конструкций иногда применяют армирование.

Ячеистый бетон - легкий бетон, получаемый в результате затвердевания вспученной (при помощи парообразователя) смеси вяжущего, воды и кремнеземного компонента (обычно кварцевого песка).
Разновидности ячеистого бетона - пенобетон и газобетон. Применяются преимущественно для изготовления мелких блоков.

Крупноблочные конструкции - конструкции зданий (главным образом стены и фундаменты), монтируемые из крупноразмерных элементов (блоков).
Для стеновых блоков применяются легкие и ячеистые бетоны, кирпич, природные камни; для фундаментных - железобетон, тяжелые бетоны.

Каркасно-панельные конструкции - состоят из несущих элементов каркакса (железо-бетонных или стальных колонн и ригелей) и ограждающих конструкций (стеновых панелей, плит и панелей покрытий и перекрытий).
Предназначены для строительства преимущественно многоэтажных зданий.

Крупнопанельные конструкции - индустриальные конструкции из крупноразмерных плоских сборных элементов (стеновые панели из легких бетонов или из железобетона с теплоизоляцией, железо-бетонные настилы и плиты перекрытий и покрытий и др.).
Основные конструкции полносборных зданий.

Объемно-блочные конструкции - высокоиндустриальные конструкции из крупноразмерных объемных элементов (обычно железо-бетонных размером с отдельное помещение) с высокой степенью заводской готовности, перевозимые и устанавливаемые при монтаже здания в собранном виде.
Монолитные конструкции - конструкции (главным образом бетонные и железо-бетонные), выполненные непосредственно на строительном объекте в виде единого целого (монолита).

7. Сделки и операции с землей и жилой недвижимостью.

Купля-продажа – переход права собственности от продавца к покупателю по договорной цене, в том числе:

Продажа земельных участков на аукционах - продажа на торгах, при которой покупателем становится тот участник, который предложил максимальную цену.

Продажа земельных участков на конкурсах – способ продажи, при котором участники в запечатанном конверте сообщают продавцу свою цену и условия приобретения участка, а также вид предполагаемого использования. Покупателем становится тот, кто заявил наиболее выгодные для продавца условия.

На аукционах и конкурсах могут продаваться как права собственности, так и права на долгосрочную аренду земельных участков.

Мена - сделка, в результате которой происходит обмен собственностью между двумя и более сторонами на договорных условиях.

Дарение – добровольная безвозмездная передача прав собственности юридическому или физическому лицу.

Наследование - переход собственности наследнику после смерти собственника.

Приватизация земельных участков –передача в собственность юридических или физических лиц земельных участков, находящихся в их пользовании или владении. При этом может производиться

• безвозмездная передача - для физических лиц;
• передача за плату (выкуп) - для юридических лиц.

Аренда земельных участков – передача в пользование физическому или юридическому лицу на определенный срок:

• по договорной цене для рыночных сделок;
• в случаях, когда собственником является муниципалитет, размер арендной платы рассчитывается по утвержденной методике.

Найм (аренда) жилых помещений – передача в пользование физическому или юридическому лицу:

• по договорной цене и на определенный срок для рыночных сделок;
• по нормативной цене без установления срока пользования в случаях, когда собственником является муниципалитет.

Землеотвод - бесплатное предоставление земельного участка в пользование или владение юридическому или физическому лицу под определенные цели (например, жилищное, промышленное или коммерческое строительство) и на определенных условиях (например, предоставление части квартир).

К рыночным сделкам относятся те, которые:

• совершаются за плату;
• оплата производится по рыночной стоимости.

Исходя из этого, к рыночным сделкам относятся:

• купля-продажа, в том числе продажа на аукционах и конкурсах;
• мена;
• аренда или найм на вторичном рынке.

Наследование, дарение, бесплатная приватизация, землеотвод, отчуждение собственности по суду и другие подобные сделки не относятся к рыночным .

Тем не менее, предлагается в настоящем исследовании считать условно рыночными сделками дарение и землеотвод на следующих основаниях. В статистических данных, которые ведутся соответствующими организациями (источниками информации), дарение во многих случаях отражается в общей сумме сделок купли-продажи, мены, дарения, и часто их невозможно разделить. Землеотвод является косвенной характеристикой состояния рынка и может считаться псевдорыночной сделкой.

8. Категории цен на недвижимость:

Цена предложения (продавца) - сумма, названная владельцем квартиры при выставлении ее на продажу.

Цена предложения (агентства) - сумма, названная агентством при выставлении квартиры на продажу (с учетом комиссионных).

Цена сделки для продавца (цена продажи) - сумма, полученная владельцем квартиры.

Цена сделки для покупа теля (цена покупки) - сумма, отданная покупателем.

Средняя цена предложения (с учетом или без комиссионных и иных расходов) - среднее значение цен предложения на определенные типы квартир, выставленных на продажу за определенный период времени.

Средняя цена покупки (продажи) - среднее значение цен сделок, совершенных за определенный период времени.

9. Денежные доходы населения включают все поступления денег в виде оплаты труда работающих в различных секторах экономики (заработной платы, премий, постоянных надбавки к зарплате и средств на командировочные расходы); доходов от предпринимательской деятельности; пенсий, пособий и стипендий; доходов от собственности в виде процентов, дивидендов, ренты и других поступлений от продажи ценных бумаг; поступлений от продажи недвижимости, скота и продуктов сельского хозяйства, различных изделий и других товаров (включая продажи на неорганизованном рынке); доходов от оказанных на сторону различных услуг и пр.

Данные о денежных доходах населения получаются из двух независимых, дополняющих друг друга источников информации:

- из разрабатываемых региональными органами статистики балансов денежных доходов и расходов населения;

- из обследования бюджетов домашних хозяйств.

1. Метод балансов денежных доходов и расходов населения - разрабатывается по макетам таблиц, ежегодно утверждаемых Госкомстатом РФ.

Они представляют собой систему интегрированных взаимосвязанных показателей, анализ которых позволяет проследить образование доходов по источникам, их соотношение с расходами ( с учетом изменения сбережений) и на этой основе выявить возможные недоучеты по отдельным статьям доходов и решить проблему обеспечения полноты и достоверности данных. Дорасчеты отдельных статей баланса денежных доходов и расходов производятся на основе данных выборочных обследований, специальных опросов, доучетов и других методов. Одним из важнейших среди них является выборочное обследование бюджетов домашних хозяйств (так называемые, бюджетные обследования ).

2. Метод обследования бюджетов домашних хозяйств (ранее - “семейных бюджетов”)

Его результаты отражают изменения структуры и уровень доходов и потребительских расходов различных групп населения, выявляют различия доходов в зависимости от состава семей и занятости ее членов, показывают роль отдельных источников формирования доходов, зависимость потребления от уровня доходов, характеризуют дифференциацию населения регионов по уровню доходов.

Домашние хозяйства, ведущие свои бюджеты, отбираются комбинированным способом с использхованием отраслевого и территориального принципов. Общее число бюджетов, определенное к исследованию, распределяется по отраслям и по районам страны пропорционально общей численности занятых в общественном производстве. По домохозяйствам пенсионеров, не имеющим в своем составе занятых членов, формируется самостоятельная выборка. Самозанятые лица (предприниматели, занятые индивидуальной предпринимательской деятельностью) попадают в обследование чисто случайно - только как члены тех домохозяйств, где кто-то из других его членов занят в отраслях экономики. В обследование не попадают семьи работающих на предприятиях Министерства обороны, МВД и т.п., а также беженцы и бездомные.

С 1988 г. выборочная сеть домашних хозяйств была расширена до 48,6 тыс. домохозяйств.

Несмотря на известную субъективность, проявляемую членами семей при заполнении бюджетных тетрадей, статистика бюджетов семей позволяет в определенной степени отразить уровень, структуру и дифференциацию доходов основной группы населения регионов и городов (а, точнее, нижней части среднего класса). Более того, это по сути единственный официальный источник информации о степени дифференциации денежных доходов населения (именно на основе этих данных органами статистики рассчитываются данные о распределении населения по доходным группам ).

В тоже время необходимо осознавать, что данные бюджетных обследований дают заниженную картину доходов по отношению к тому объему денежных доходов, которыми реально располагает население (т.к. под эти обследования не подпадают наиболее обеспеченные слои населения, кроме того при заполнении бюджетных тетрадей может происходить их занижение - отражение в них только основного официального заработка без подработок). Однако именно эти обследования дают уровень доходов наиболее близкий к тому, который показывают специализированные социологические опросы населения.

Поэтому предлагается собирать данные по обеим методикам. (В среднем по России в 1994 г. среднедушевые денежные доходы, оцененные по балансовому методу, в 1,7 раз превышали среднедушевые денежные доходы, оцененные по методу выборочных бюджетных обследований. В последующие годы эта разница еще более возросла.)

По нашему мнению, при анализе доступности жилья на рынке лучше пользоваться первым показателем (доходами населения, исчисленными по медоту Балансов), как более полно охватывающим реальные денежные потоки в городе. Именно они в конечном итоге и определяют совокупный платежеспособный спрос на рынке жилья.

При этом второй показатель - уровень доходов домохозяйств, исчисленный на основе бюджетных обследований, будет служить дополнительной, уточняющей общую картину информацией об уровне доходов подавляющей части населения города.

Для вычисления совокупного дохода среднего домохозяйства данные о доходах на душу населения будут умножаться на средний для данного города размер домохозяйства, полученный в результете Микропереписи 1994 г. (либо рассчитанный как численность населения, проживающего в домохозяйствах, деленная на число домохозяйств).

Для расчета медианного значения среднедушевого (а, следовательно, и медианного значения среднего для домохозяйства) уровня дохода необходимо знать распределение населения по среднедушевому совокупному доходу, либо распределение денежных доходов населения по 20-ти процентным (квинтильным) или 10-процентным (децильным) группам.

Распределение населения по уровню среднедушевых денежных доходов характеризует дифференциацию населения по уровню материального достатка и представляет собой показатели численности (или долей) населения, сгруппированного в заданных интервалах по уровню среднедушевых денежных доходов.

Распределение общего объема денежных доходов по различным группам населения - выражается через проценты общего объема денежных доходов, которыми обладает каждая из 20-ти или 10-ти процентных групп населения.

Для характеристики денежных доходов домохозяйств, исчисленных по методу Бюджетных обследований, также обычно строятся оба типа распределения, однако в статистической отчетности наиболее часто используется распределение денежных доходов домохозяйств по 20-ти или 10-ти процентным группам, а построение распределения членов домохозяйств по среднему уровню доходов, приходящихся на 1 члена домохозяйства, прежде всего, носит вспомогательный расчетный характер.

Медианный доход - значение показателя, стоящего в центре распределения доходов.

При использовании квинтильных групп для оценки медианного уровня доходов берется уровень доходов срединной (III) доходной группы - он дает очень близкие по отношению к медианному уровню доходов, исчисленному более сложными методами, значения медианного дохода.

Для вычисления медианного уровня денежного дохода среднего домохозяйства данные о медианных доходах на душу населения умножаются на средний размер домохозяйства, полученный в результете Микропереписи 1994 г. (либо рассчитанный как численность населения, проживающего в домохозяйствах, деленная на число домохозяйств).

10. Доступность жилья для населения. Показатель доступности квартиры на рынке жилья показывает, сколько лет среднестатистическое домохозяйство должно копить весь свой семейный доход, чтобы купить стандартную квартиру по рыночной цене.